Eine Hypothek in den VAE Bekommen

Der Immobilienmarkt in den VAE hat in den letzten Jahren ein stetiges Wachstum verzeichnet, insbesondere nach der Einführung des vollständigen Eigentumsrechts für ausländische Staatsangehörige. Sowohl für Einwohner als auch für internationale Investoren bietet der Immobilienerwerb in den Emiraten greifbare Vorteile – von der Wertsteigerung bis hin zu stabilen Mieteinnahmen. In Kombination mit der sicheren Umgebung, der starken Wirtschaft und den hohen Standards im öffentlichen wie privaten Sektor bleiben die VAE ein attraktives Ziel für Immobilieneigentum und langfristige Investitionen.

Doch was ist, wenn Ihr verfügbares Kapital nur einen Teil des Kaufs abdeckt? In solchen Fällen ist die Aufnahme einer Hypothek eine praktikable Option – und sie ist sowohl für Emiratis als auch für ausländische Käufer zugänglich. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Voraussetzungen, den Antragsprozess und praktische Überlegungen.

Hypothekenberechtigung für ausländische Käufer in Dubai

Um sich für eine Hypothek in Dubai zu qualifizieren, müssen ausländische Antragsteller eine Reihe von Kriterien erfüllen, die von lokalen Finanzinstituten festgelegt wurden:

•  – Beschäftigung oder Geschäftstätigkeit: Antragsteller müssen entweder bei einem in den VAE registrierten Unternehmen angestellt sein oder ein rechtmäßig gegründetes Unternehmen im Land betreiben.
•  – Nachgewiesene Finanzhistorie: Ein 12-monatiger Kontoauszug ist erforderlich, um Einkommensstabilität und legale Herkunft der Mittel nachzuweisen.
• – Prüfpflichten für Unternehmer: Geschäftsinhaber müssen möglicherweise eine Betriebsprüfung beantragen, um die finanzielle Stabilität zu belegen und Transparenz gegenüber dem Kreditgeber zu gewährleisten.
•  – Mindestanzahlung: Für Nichtansässige muss die Anzahlung mindestens 50 % des Immobilienwertes betragen. Für Einwohner der VAE liegt diese Schwelle bei 20 %.
•  – Altersgrenzen: Antragsteller sollten zwischen 21 und 65 Jahren alt sein. Der Kredit muss vor Erreichen des Rentenalters vollständig zurückgezahlt werden.
•  – Liquidität nach der Zahlung: Kreditnehmer müssen über ausreichende Mittel verfügen, um die grundlegenden Lebenshaltungskosten in den VAE zu decken – mindestens 900 $ pro Familienmitglied und Monat.

Zusätzliche Überlegungen für Nichtansässige

Ausländische Staatsbürger mit einem Aufenthaltsstatus in den VAE – sei es durch berufliche Leistungen oder frühere Immobilieninvestitionen – genießen im Allgemeinen einen reibungsloseren Hypothekenantragsprozess. Dennoch führen Banken bei Nichtansässigen strengere Prüfungen durch und stellen zusätzliche Bedingungen, die sich auf die Genehmigung und die Kreditkonditionen auswirken können.

Nachfolgend finden Sie zusätzliche Faktoren, die über die Standardanforderungen hinaus zu beachten sind:

Weniger offensichtliche, aber entscheidende Details

•  – Nur Freizonen: Ausländer dürfen Immobilien ausschließlich in ausgewiesenen Freizonen erwerben, die sich hauptsächlich in Dubai befinden. Überprüfen Sie immer den Eigentumsstatus der Immobilie vor dem Kauf.
•  – Einschränkungen bei Off-Plan-Projekten: Hypotheken für noch im Bau befindliche Immobilien sind an den Bauzeitplan gebunden. Nur Projekte, die innerhalb von zwei Jahren nach Kreditgenehmigung fertiggestellt werden, sind zulässig.
•  – Versicherungspflicht: Kreditnehmer müssen eine Versicherung gegen Einkommensverlust oder Erwerbsunfähigkeit (in der Regel 0,5–1 % des Darlehens) sowie eine Eigentumsversicherung (etwa 0,05 %) abschließen, die vor bestehenden Ansprüchen auf die Immobilie schützt.
•  – Bankgebühren: Die meisten Banken verlangen eine Bearbeitungsgebühr von 1 % des Immobilienwerts. Diese ist im Voraus zu zahlen und wird bei Ablehnung des Antrags erstattet.
• – Finanzierungskonditionen: Nichtansässige müssen mit höheren Zinssätzen und weniger flexiblen Rückzahlungsbedingungen rechnen. Es ist wichtig, Angebote mehrerer Banken zu vergleichen, bevor man sich bindet.

Hypothekenzinsen und Darlehenskonditionen

Die Zinssätze für Wohnhypotheken in den VAE liegen in der Regel zwischen 2,5 % und 3 % pro Jahr. Nichtansässige Kreditnehmer müssen jedoch typischerweise mit höheren Zinssätzen rechnen, zwischen 3,5 % und 7 %, abhängig vom individuellen Profil und der Risikobewertung durch die Bank.

•  – Maximales Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value): Bis zu 80 % des Immobilienwertes für Einwohner und bis zu 50 % für Nichtansässige.
•  – Laufzeit des Darlehens: Hypothekenlaufzeiten reichen in der Regel von mindestens 3 Jahren bis maximal 25 Jahren.
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Was Beeinflusst die Hypothekenzinsen in den VAE?

Wie in vielen globalen Märkten bieten Banken in den VAE zwei Haupttypen von Hypothekenzinsen an – fest und variabel. Jeder Typ hat seine eigenen Merkmale und eignet sich für unterschiedliche Kreditnehmerprofile und Finanzstrategien.

Die Wahl zwischen festen und variablen Zinssätzen hängt von Ihren finanziellen Zielen, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer Markteinschätzung ab. Ein Gespräch mit einem Finanzberater oder Hypothekenvermittler kann helfen, die für Ihre Investitionsstrategie am besten geeignete Option zu finden.

Erforderliche Unterlagen für einen Hypothekenantrag in den VAE

Wenn Sie einen Hypothekenantrag in Dubai oder an einem anderen Ort in den VAE stellen, müssen Sie ein umfassendes Set an Unterlagen vorbereiten, um den Anforderungen der Bank an Sorgfaltspflicht und Risikobewertung gerecht zu werden. In der Regel gehören dazu:

•  – Ein ausgefülltes Hypothekenantragsformular
•  – Gültige Reisepass- und Personalausweiskopien
•  – Aufenthaltsvisum für die VAE, falls zutreffend
•  – Familiennachweis, der die Haushaltszusammensetzung bestätigt
•  – Ein offizieller Arbeitsvertrag oder ein Schreiben des Arbeitgebers mit Bestätigung von Position und Gehalt
•  – Kontoauszüge der letzten sechs Monate, um Einkommensstabilität zu belegen
•  – Ihre aktuelle Steuererklärung
•  – Bonitätsauskunft, falls angefordert – laufende Kredite sind kein Ausschlusskriterium, aber Sie müssen ausreichendes verfügbares Einkommen nachweisen, um die Hypothek und Lebenshaltungskosten zu decken

Abhängig vom Kreditgeber und dem gewählten Hypothekenprodukt können zusätzliche Unterlagen angefordert werden. Es empfiehlt sich, frühzeitig mit Ihrer Bank oder einem Hypothekenberater Kontakt aufzunehmen, um Verzögerungen zu vermeiden.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Hypothekenantrag in den VAE

Die Beantragung einer Hypothek in den VAE erfolgt in der Regel in einem klar strukturierten Ablauf. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die einzelnen Phasen, einschließlich Zeitrahmen und praktischer Aspekte.

1. Auswahl der richtigen Bank

Wenn Sie bereits über eine Geschäfts- oder Beschäftigungshistorie in den VAE verfügen, kann es vorteilhaft sein, mit Ihrer bestehenden Bank zusammenzuarbeiten. Dennoch wird dringend empfohlen, mehrere Angebote zu vergleichen, da andere Institute möglicherweise günstigere Zinssätze oder flexiblere Konditionen anbieten.

•  – Zeitrahmen: Die Auswahl einer Bank dauert in der Regel 1–2 Werktage
•  – Darlehensgenehmigung: Nach Einreichung des Antrags prüft die Bank Ihr finanzielles Profil und trifft innerhalb von 5–7 Werktagen eine Entscheidung

💡 Geben Sie unbedingt alle Einkommensquellen an (z. B. Geschäftserträge, Investitionen oder Vermögensverkäufe) und weisen Sie die Herkunft Ihrer Anzahlung klar aus. Die Mittel müssen rechtmäßig erworben worden sein und dürfen nicht von Dritten geliehen sein.

2. Objektauswahl

Die Wahl der richtigen Immobilie ist ein entscheidender Schritt, insbesondere für Käufer, die langfristigen Wert oder Mietrendite anstreben. Berücksichtigen Sie:

•  – Lage: Etablierte vs. aufstrebende Stadtviertel
•  – Immobilientyp: Wohn- oder Gewerbeimmobilien
•  – Budget: Berücksichtigen Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Transaktionskosten, Steuern und Gebühren
•  – Ruf des Bauträgers: Wählen Sie ausschließlich lizenzierte, seriöse Bauträger
•  – Investitionspotenzial: Prüfen Sie die prognostizierte Preisentwicklung und Mietrendite

Die meisten Banken in den VAE verlangen im Rahmen der Genehmigung eine unabhängige Immobilienbewertung. Eine frühe Zusammenarbeit mit einem Makler und Bewertungsexperten kann den Ablauf erheblich erleichtern.

•  – Durchschnittliche Dauer: Die Objektauswahl kann je nach Marktlage und Käuferpräferenzen bis zu 30 Tage in Anspruch nehmen

3. Unabhängige Immobilienbewertung

Nach Auswahl der Immobilie und vorläufiger Darlehenszusage unterzeichnet der Käufer mit dem Verkäufer ein Memorandum of Understanding (MoU) und leistet eine Sicherheitszahlung. Zu diesem Zeitpunkt wird ein unabhängiger, in der Regel von der Bank genehmigter Gutachter beauftragt.

•  – Der Gutachter bewertet den Marktwert, den Zustand und den rechtlichen Status der Immobilie
•  – Sein Bericht wird zur endgültigen Darlehensentscheidung an die Bank übermittelt

Die Bewertungsgebühr wird in der Regel vom Kreditnehmer getragen und liegt zwischen 2.500 und 3.000 AED zzgl. 5 % MwSt

• Dauer: Die Bewertung dauert in der Regel 2 bis 3 Wochen

Mittelvergabe und Rückzahlungsstruktur

Nach Abschluss der ersten Schritte – einschließlich Genehmigung durch die Bank, Objektauswahl und Bewertung – zahlt die Bank den vereinbarten Hypothekenbetrag direkt an den Verkäufer aus. Gleichzeitig werden die Mittel des Käufers und der Bank sicher auf ein Treuhandkonto überwiesen, um Transparenz der Transaktion und rechtlichen Schutz für alle Beteiligten zu gewährleisten.

Der Kreditnehmer erhält anschließend einen detaillierten Tilgungsplan, der die monatlichen Zahlungen auf Basis der vereinbarten Zinsstruktur (fest oder variabel) darstellt. Die monatlichen Rückzahlungen beginnen in der Regel im Monat nach der Auszahlung. Hypotheken mit festem Zinssatz werden meist für mittel- bis langfristige Darlehen (10–25 Jahre) bevorzugt, da sie Zahlungssicherheit bieten.

Titelregistrierung und Eigentum

Sobald die Transaktion abgeschlossen ist, müssen Käufer, Verkäufer und Bank gemeinsam die Eigentumsübertragung bei der zuständigen Behörde registrieren – in der Regel beim Dubai Land Department (DLD), das in Dubai für die rechtliche Übertragung von Eigentumstiteln zuständig ist. Der Käufer erhält dann das offizielle Eigentum und die Schlüssel zur Immobilie.

Die Eigentumsurkunde enthält jedoch den Vermerk „Belastet zugunsten von [Bankname]“, was darauf hinweist, dass die Bank bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits ein rechtliches Anspruchsrecht behält. Nach Tilgung der Hypothek wird eine neue Eigentumsurkunde ohne Einschränkung ausgestellt.

Mit guter Planung und paralleler Koordination der Dokumentensammlung, Bankfreigabe und Immobiliensuche kann der gesamte Hypothekenprozess innerhalb eines Monats abgeschlossen werden. Die Zusammenarbeit mit B2B Consulty sorgt dabei für maximale Effizienz und professionelle Unterstützung in jeder Phase.

Folgen von Zahlungsverzögerungen

Vor Abschluss eines Hypothekenvertrags ist es entscheidend, die rechtlichen Verpflichtungen und potenziellen Risiken bei Nichteinhaltung zu verstehen. In den VAE gelten strenge Finanzvorschriften, und bereits eine 30-tägige Zahlungsverzögerung kann schwerwiegende Konsequenzen nach sich ziehen:

•  – Ein negativer Schufa-Eintrag, der Ihre künftige Kreditwürdigkeit beeinträchtigt
•  – Säumniszuschläge und mögliche Zinserhöhungen
•  – Rechtliche Schritte zur Rückforderung der ausstehenden Beträge
•  – Mögliche Zwangsvollstreckung und Veräußerung der Immobilie durch die Bank
•  – Im Falle eines Zahlungsausfalls von Nichtansässigen kann Abschiebung und ein dauerhaftes Wiedereinreiseverbot drohen

Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf

Auch wenn eine Hypothekenfinanzierung den Kauf erleichtert, sollten Käufer auf verbundene Gebühren vorbereitet sein – die meisten davon trägt der Käufer selbst. Einzige Ausnahme ist die 4 %ige Registrierungsgebühr des Dubai Land Department, die in seltenen Fällen mit dem Verkäufer geteilt werden kann.

Hier die üblichen Kosten:

• Hypothekenregistrierungsgebühr: 0,25 % des Hypothekenbetrags plus feste Gebühr (~290 AED)
• Ausstellung der Eigentumsurkunde: ~580 AED
• Maklerprovision: ~2 % des Kaufpreises (die Zusammenarbeit mit einem Makler ist verpflichtend)
• Notargebühren: ~1.600–2.000 AED pro Dokument zzgl. 5 % MwSt und Verwaltungsgebühren für die rechtliche Beglaubigung

✅ Online-Notardienste stehen für die Beglaubigung von Dokumenten im Zusammenhang mit ausländischen Pässen oder Emirates IDs zur Verfügung und erleichtern den Prozess für internationale Kunden.

So Vereinfachen Sie den Hypothekenprozess in den VAE

Ob Sie neu in den VAE sind oder bereits länger dort leben – der Hypothekenprozess kann dennoch komplex sein. Juristische, finanzielle und prozedurale Herausforderungen machen ihn oft zeitaufwendig und überfordernd – insbesondere für Erstkäufer oder Unternehmer, die mit den lokalen Vorschriften nicht vertraut sind.

Auch wenn Artikel wie dieser Ihnen ein grundlegendes Verständnis vermitteln, können sie keine professionelle Beratung ersetzen.

Mit über zehn Jahren Erfahrung auf dem VAE-Markt hat B2B Consulty bereits Hunderten von ausländischen Staatsbürgern und Geschäftsinhabern beim Erwerb von Immobilien und Büroflächen erfolgreich geholfen. Wir wissen aus erster Hand, wie schwierig es sein kann, Dokumente zu verwalten, Immobilien zu bewerten und rechtliche Anforderungen ohne integrierten Ansatz zu erfüllen.

Deshalb bieten wir ganzheitliche Betreuungspakete, die auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind:

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