Impôts lors de l’achat d’un bien immobilier à Dubaï et aux Émirats : ce que vous devez payer

Le secteur immobilier des Émirats arabes unis continue de faire preuve de résilience, de croissance constante et d’une forte confiance des investisseurs — même en période d’incertitude mondiale. Un exemple marquant : en 2021, malgré un ralentissement économique mondial, le Dubai Land Department a enregistré des transactions immobilières dépassant les 82 milliards de dollars. Deux ans plus tard, en 2023, les prix des appartements à Dubaï ont bondi de 35 %, et la valeur des terrains a augmenté de 13 %, confirmant une tendance continue d’appréciation du capital.

Au cours de la dernière décennie, la valeur des biens immobiliers aux EAU a progressé d’environ 50 %, tandis que la monnaie nationale — le dirham des Émirats arabes unis (AED) — est restée remarquablement stable grâce à son ancrage au dollar américain. En outre, les taxes liées à l’immobilier dans les Émirats sont faibles voire inexistantes, créant ainsi un environnement très favorable pour les investisseurs privés comme institutionnels.

Cette combinaison entre croissance du capital, stabilité monétaire et faible pression fiscale fait des EAU une destination très attractive pour l’investissement immobilier étranger. Les acheteurs bénéficient non seulement d’une valorisation à long terme, mais aussi de revenus à court terme, notamment via les rendements locatifs et la revente de biens. Le tourisme en plein essor renforce encore ce potentiel : Dubaï a accueilli plus de 17 millions de visiteurs internationaux en 2023, stimulant la demande pour les logements résidentiels et les résidences de vacances.

Il est courant de penser, chez les investisseurs internationaux, que les EAU ne prélèvent aucune taxe sur l’immobilier. Si cela est en grande partie vrai, la réalité est plus nuancée. Il existe plusieurs frais de transaction et coûts administratifs que les acheteurs — notamment les non-résidents — doivent prendre en compte. Toutefois, comparé aux pays européens, où la plus-value immobilière peut être taxée à jusqu’à 25 % (comme en Allemagne) ou soumise à de fortes contributions sociales (comme en France), le système fiscal immobilier des EAU reste extrêmement compétitif.

Pour vous aider à mieux évaluer votre retour sur investissement (ROI), les experts de B2B Consutly décryptent les principales taxes et charges publiques applicables lors de l’achat d’un bien immobilier à Dubaï et dans les Émirats.

Taxe d’acquisition immobilière à Dubaï

L’un des principaux avantages de l’investissement immobilier à Dubaï — notamment pour les acheteurs étrangers — est l’absence de taxe foncière récurrente. Contrairement à de nombreuses juridictions à travers le monde, les non-résidents aux EAU ne sont pas soumis à une taxe annuelle sur la propriété, ce qui rend le marché particulièrement attractif pour les investisseurs internationaux, les family offices et les entreprises.

Au lieu de charges fiscales récurrentes, les acheteurs à Dubaï supportent généralement un ensemble de frais de transaction ponctuels au moment de l’acquisition. Ces frais sont transparents, réglementés par des autorités publiques comme le Dubai Land Department (DLD), et relativement faibles comparés à ceux pratiqués en Europe ou en Amérique du Nord.

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des principaux coûts associés à l’acquisition d’un bien immobilier à Dubaï :

Remarque : certains frais, comme les charges de copropriété et les taxes municipales, sont récurrents. D’autres (comme la commission d’agence ou le NOC) ne s’appliquent qu’une seule fois par transaction. Consultez toujours B2B Consulting pour structurer efficacement votre investissement.

Commissions d’agence et frais d’enregistrement

À Dubaï, faire appel à un agent immobilier agréé n’est pas seulement une pratique courante — c’est quasiment indispensable pour finaliser toute transaction immobilière, en particulier sur le marché secondaire. Les agents agissent en tant qu’intermédiaires entre acheteurs, vendeurs et promoteurs, veillant à ce que la diligence raisonnable soit respectée et que toutes les étapes réglementaires soient suivies conformément aux exigences du Dubai Land Department (DLD).

Les acheteurs doivent donc tenir compte des commissions d’agence, qui s’élèvent généralement à 2 % du prix d’achat, plus 5 % de TVA sur cette commission. Ce coût est généralement supporté par l’acheteur, sauf accord contraire stipulé dans le contrat de vente.

En plus des commissions d’agence, des frais d’enregistrement fixes s’appliquent — selon la valeur de la transaction — et sont versés au DLD dans le cadre du processus formel d’enregistrement. Ils incluent :

•  – Un forfait de 2.000 AED (~550 USD) pour les biens inférieurs à 500.000 AED

•  – 4.000 AED (~1.100 USD) pour les biens au-dessus de ce seuil

•  – Plus 5 % de TVA sur les frais fixes ci-dessus

Bien que ces montants puissent sembler modestes par rapport à la valeur totale du bien, ils contribuent de manière significative au coût total d’acquisition, en particulier pour les portefeuilles d’investissement impliquant plusieurs transactions. C’est pourquoi B2B Consulting recommande fortement d’inclure tous ces frais dans le budget prévisionnel et l’évaluation de la rentabilité.

Remarque : Ces dépenses récurrentes doivent être prises en compte dans les calculs de rentabilité (ROI), en particulier pour les biens locatifs. Consultez B2B Consulting pour optimiser votre budget d’exploitation.

Fiscalité sur les loyers à Dubaï

Dubaï offre l’un des environnements locatifs les plus favorables aux propriétaires au monde — un argument majeur pour les investisseurs étrangers à la recherche de revenus passifs stables. Aucun impôt sur le revenu personnel n’est prélevé sur les loyers, ce qui signifie que l’ensemble des recettes locatives (après frais de gestion) revient au propriétaire.

Cependant, certaines redevances municipales s’appliquent sous forme de taxe sur les loyers, calculée en pourcentage du loyer annuel. Ces frais sont à la charge du locataire, et non du propriétaire, et sont collectés par la municipalité de Dubaï lors de l’enregistrement du bail :

•  – Logements résidentiels : 5 % du loyer annuel
•  – Locaux commerciaux : 10 % du loyer annuel

Ces frais sont automatiquement intégrés à l’enregistrement du contrat de location via le système Ejari et apparaissent généralement sur les factures de services publics.

Outre les taxes locatives, tous les frais de services publics — y compris l’eau, l’électricité et la climatisation — sont entièrement à la charge du locataire. Les paiements s’effectuent en ligne via la Dubai Electricity and Water Authority (DEWA), assurant simplicité et transparence.

Du point de vue de l’investisseur, cette structure est extrêmement avantageuse, car elle réduit les obligations fiscales et charges récurrentes du propriétaire, tout en assurant un encadrement réglementaire solide. Pour les stratégies de location à long terme, B2B Consulting recommande d’intégrer ces redevances dans le calcul du rendement net.

Avantages fiscaux pour les propriétaires à Dubaï

Investir dans l’immobilier à Dubaï offre aux acheteurs étrangers une combinaison rare d’efficacité fiscale et d’avantages juridiques habituellement réservés aux citoyens ou résidents permanents dans d’autres pays. L’environnement réglementaire favorable aux investisseurs séduit particulièrement les entrepreneurs internationaux, les gestionnaires de patrimoine et les familles mondialisées.

Aucune taxe foncière directe

Dubaï applique une fiscalité zéro sur les revenus immobiliers et les plus-values :

•  – Aucune taxe foncière annuelle
•  – Aucune taxe sur les plus-values en cas de revente
•  – Aucun impôt sur le revenu sur les loyers perçus

Ce régime permet aux investisseurs de conserver presque 100 % de leurs revenus locatifs et marges de revente, offrant un avantage considérable par rapport aux marchés européens ou nord-américains.

Résidence par investissement immobilier

La propriété immobilière à Dubaï permet également aux investisseurs étrangers d’accéder à des droits de résidence. En fonction de la valeur du bien, plusieurs options sont disponibles :

•  – Visa investisseur immobilier de 3 ans : Pour des investissements à partir de 750.000 AED (~204.000 USD)
•  – Golden Visa de 10 ans : Pour des investissements supérieurs à 2 millions AED (~545.000 USD)

Détenir un visa de résidence aux Émirats Arabes Unis offre des avantages supplémentaires, notamment :

•  – Protection juridique et bancaire en droit émirati
•  – Confidentialité des transactions financières
•  – Exonérations fiscales bilatérales (si accords applicables)
•  – Droit de créer une entreprise, d’étudier, de travailler ou de résider à long terme dans les Émirats
•  

Transactions à distance et digitalisation complète

Dans une démarche visant à soutenir les investisseurs internationaux, le Dubai Land Department (DLD) a entièrement digitalisé la majorité des procédures immobilières. Cela signifie que :

•  – Les achats et ventes de biens peuvent être réalisés entièrement en ligne
•  – Aucune obligation de se rendre à Dubaï pendant la phase d’acquisition
•  – Les documents de propriété et les titres de propriété sont délivrés sous format numérique
•  – Les investisseurs peuvent arriver aux Émirats en tant que propriétaires légaux, prêts à activer leur visa ou à enregistrer leur entreprise

Pour les clients internationaux, notamment ceux qui gèrent des portefeuilles depuis l’étranger, B2B Consulting propose un accompagnement juridique et administratif complet tout au long du processus d’acquisition et de demande de visa.

Procédure de paiement des taxes immobilières à Dubaï

Le processus de règlement des frais et taxes dans le secteur immobilier à Dubaï est conçu pour être clair, réglementé et hautement efficace, garantissant la transparence et la conformité pour les investisseurs. Toutes les obligations financières liées à l’achat d’un bien doivent être acquittées dans leur intégralité avant que le transfert de propriété ne soit validé par le Dubai Land Department (DLD).

1. Délai de paiement et obligation légale

Toutes les taxes, les frais d’enregistrement et de services sont exigibles au moment de la transaction. Le Dubai Land Department n’autorise aucun paiement partiel ni report de règlement. Cela permet de garantir que :

•  – L’émission du titre de propriété n’est pas retardée,
•  – La propriété est légalement protégée dès l’enregistrement,
•  – Aucune dette cachée ne subsiste après la vente.
•  

2. Moyens de paiement

Selon la nature de la transaction (marché primaire ou secondaire), les paiements peuvent être effectués par les moyens suivants :

➤ Virement bancaire

Pour la majorité des transactions, notamment les reventes :

•  – Les fonds sont transférés directement sur le compte du DLD ou un compte séquestre enregistré au nom du promoteur ou de l’agence immobilière.
•  – Les comptes séquestres sont strictement réglementés et servent de mécanisme de protection juridique pour l’acheteur et le vendeur jusqu’à finalisation du transfert.

➤ Portail du promoteur ou bureau en personne

Pour les biens en cours de construction (off-plan) :

•  – Les paiements sont effectués directement au promoteur enregistré, souvent via un portail en ligne ou un lien bancaire certifié.
•  – Dans la plupart des cas, le calendrier de paiement est prédéfini et aligné sur les étapes de la construction.

3. Liste des taxes et frais à régler

Les acheteurs doivent anticiper l’ensemble des frais suivants, à payer à l’avance :

•  – Frais d’enregistrement DLD de 4% (calculés sur le prix d’achat déclaré)
•  – Frais administratifs (en général 540 AED pour un appartement ou 120 AED pour un terrain)
•  – Frais fixes d’enregistrement (2 000 AED pour un bien < 500 000 AED ; 4 000 AED au-delà)
•  – TVA (si applicable) – 5% sur les biens commerciaux ou frais facturés par les promoteurs
•  – Frais d’enregistrement hypothécaire (en cas de financement) : 0,25% du montant du prêt
•  – Frais de délivrance du titre de propriété (~70 USD)
•  – Coûts optionnels : frais de NOC, commission d’agent, assurance, Oqood (biens sur plan)

Chaque paiement est enregistré, avec un reçu officiel fourni et rattaché numériquement au dossier de propriété dans le système du DLD.

Vous pouvez consulter les frais exacts attendus via le simulateur de frais officiel du Dubai Land Department.

4. Conformité et documentation

Une fois le paiement effectué :

•  – L’acheteur reçoit une attestation de paiement (électronique ou avec cachet officiel),
•  – Ces documents sont transmis au DLD avec le contrat de vente (MoU), la copie du passeport et l’Emirates ID (le cas échéant),
•  – Après vérification, le titre de propriété (Oud) est délivré sous 1 à 3 jours ouvrables.

Dans le cadre d’investissements via des structures juridiques ou internationales, B2B Consulting propose un accompagnement complet incluant la supervision des comptes séquestres, la conformité réglementaire et la documentation fiscale pour garantir une parfaite légalité.

Résumé

À Dubaï, vous payez une seule fois et possédez à vie — sans impôts.
En regroupant tous les frais et taxes immobiliers en un paiement unique à l’acquisition, les Émirats Arabes Unis suppriment les charges fiscales récurrentes courantes dans d’autres juridictions.

 

Avantages d’investir dans l’immobilier à Dubaï pour les étrangers

Le marché immobilier de Dubaï s’impose comme l’un des plus attrayants et visionnaires au monde. Il combine efficacité fiscale, neutralité géopolitique, gouvernance numérique et un cadre juridique favorable aux investisseurs — une combinaison idéale pour ceux qui recherchent des rendements élevés et une stabilité à long terme.

Voici les principaux avantages qui font de Dubaï un choix stratégique pour l’investissement immobilier :

1. Position géographique stratégique

Dubaï se situe à l’intersection de l’Europe, de l’Asie et de l’Afrique, avec des vols directs vers plus de 200 destinations. C’est une base privilégiée pour :

•  – Les opérations commerciales internationales
•  – Les sièges régionaux
•  – Les portefeuilles immobiliers mondiaux
  – Son fuseau horaire fait le pont entre l’Est et l’Ouest, facilitant la gestion transfrontalière des actifs.

2. Environnement réglementaire favorable aux investisseurs

Les Émirats Arabes Unis permettent la propriété étrangère à 100% dans les zones désignées, sans contrôle des changes, avec des systèmes numériques rapides pour :

•  – L’enregistrement des titres de propriété (Dubai REST / DLD)
•  – Les contrats de location (Ejari)
•  – L’approbation des projets et la régulation des séquestres (Oqood, RERA)

Il n’existe aucune restriction sur le rapatriement des capitaux, et les droits de propriété des étrangers sont pleinement garantis par la loi.

3. Large éventail d’opportunités d’investissement

Dubaï offre un accès à un large spectre d’actifs immobiliers, notamment :

•  – Villas de luxe et penthouses
•  – Résidences de marque hôtelière
•  – Appartements avec services hôteliers
•  – Bâtiments commerciaux de catégorie A
•  – Projets sur plan à fort potentiel d’appréciation

Cette diversité permet aux investisseurs de constituer des portefeuilles mixtes visant à la fois la croissance du capital et la génération de revenus.

4. Plans de paiement flexibles et innovants

Les promoteurs à Dubaï proposent régulièrement des structures de paiement très flexibles, incluant :

•  – Plans de paiement après livraison (jusqu’à 5 ans)
•  – Options d’échelonnement sans intérêt
•  – Paiement en cryptomonnaie via des plateformes agréées
•  – Calendriers personnalisés en fonction des étapes pour les sociétés

Cela permet aux investisseurs de gérer leur liquidité tout en sécurisant leurs actifs dès les premières phases de développement.

5. Infrastructures modernes et qualité de vie

Dubaï dispose de l’une des infrastructures urbaines les plus avancées au monde :

•  – Réseau de transport public et autoroutier étendu
•  – Écoles internationales et hôpitaux de haut niveau
•  – Internet 5G ultra-rapide et projets de ville intelligente
•  – Quartiers sûrs, propres et adaptés aux familles

Ces éléments soutiennent une demande locative constante et stimulent la valorisation des biens.

6. Marché locatif dynamique et rentable

Grâce à une population en croissance, un tourisme solide et des événements mondiaux tels que l’Expo 2020 ou la COP28, la demande locative à Dubaï reste soutenue :

•  – Rendement locatif brut entre 5 % et 8 %
•  – Taux d’occupation élevés dans les segments résidentiel et commercial
•  – Contrats longue durée et encadrement strict via Ejari

Cela fait de Dubaï un environnement idéal pour les stratégies locatives et les portefeuilles orientés revenus.

7. Cadre juridique sûr et transparent

Le marché immobilier de Dubaï est réglementé par le RERA et bénéficie de :

•  – Registre de propriété numérique
•  – Systèmes de séquestre pour les projets sur plan
•  – Mécanismes d’arbitrage pour la protection des investisseurs
•  – Absence de divulgation publique des propriétaires, garantissant la confidentialité

La propriété étrangère est garantie dans le cadre du modèle en pleine propriété (freehold) dans des zones désignées — offrant des droits complets d’usage, de location, de vente ou de transmission du bien.

8. Exposition fiscale minimale

Dubaï propose une combinaison rare à l’échelle mondiale en matière de neutralité fiscale :

•  – Aucune taxe foncière
•  – Aucune imposition sur les revenus locatifs
•  – Aucune taxe sur les plus-values immobilières
•  – Aucune taxe successorale (pour les biens couverts par un testament)

Cela permet aux investisseurs de bénéficier de coûts prévisibles et de rendements nets maximisés — une des raisons majeures de l’afflux croissant de capitaux institutionnels et de grandes fortunes vers les Émirats.

Résumé

Que vous cherchiez à bâtir un patrimoine personnel, diversifier vos capitaux d’entreprise ou gérer des actifs transfrontaliers, Dubaï vous offre une combinaison unique de sécurité, neutralité fiscale, potentiel de rendement et accès global — réunie dans une seule juridiction.

 

Pour garantir une planification stratégique conforme, B2B Consulting assure un accompagnement complet des investisseurs étrangers : de la due diligence juridique et structuration du contrat jusqu’à la mise en place des visas et la gestion locative post-acquisition.

Conclusion

Ce guide a présenté en détail les principaux frais fiscaux, réglementaires et financiers liés à l’achat d’un bien immobilier à Dubaï et aux Émirats arabes unis. Même s’il n’y a aucune taxe foncière directe, les acheteurs doivent prendre en compte l’ensemble des frais transactionnels applicables : enregistrement, frais administratifs, et coûts de services.

Comparé à d’autres marchés mondiaux exigeants — comme la France, l’Allemagne ou Singapour — les Émirats offrent des conditions parmi les plus favorables pour les investisseurs :

•  – Pas de taxe sur les plus-values
•  – Pas d’impôt sur les revenus locatifs
•  – Pas de taxe foncière annuelle
•  – Droits de propriété garantis pour les étrangers

Ces éléments placent Dubaï de manière constante parmi les meilleures juridictions au monde pour l’investissement immobilier international. Cependant, le marché peut s’avérer complexe pour les acheteurs étrangers. De nombreux investisseurs novices sont confrontés à :

•  – Des biens surévalués ou situés dans des zones à faible demande
•  – Un faible rendement locatif
•  – Un manque de transparence sur les offres des promoteurs
•  – Des barrières linguistiques et juridiques

Ces risques soulignent l’importance de collaborer avec un partenaire conseil de confiance qui maîtrise à la fois les spécificités du marché local et les cadres juridiques et fiscaux internationaux applicables aux investisseurs étrangers.

Pourquoi choisir B2B Consulting ?

Chez B2B Consulting, nous accompagnons nos clients dans les démarches suivantes :

•  – Sélection d’actifs résidentiels et commerciaux à haut potentiel
•  – Évaluation des risques et calcul du retour sur investissement (ROI)
•  – Structuration conforme aux lois en vigueur aux Émirats
•  – Planification fiscale et financière transfrontalière via notre service expert en TVA et fiscalité
•  – Gestion intégrale du processus : de la première consultation à l’enregistrement du titre et à la demande de visa

Que vous investissiez à titre personnel, via une société ou dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, nous faisons en sorte que votre entrée sur le marché immobilier des Émirats soit stratégique, rentable et sécurisée.

 

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