Steuern beim Immobilienkauf in Dubai und den VAE: Was Sie zahlen müssen

Der Immobiliensektor in den Vereinigten Arabischen Emiraten zeigt weiterhin Widerstandsfähigkeit, stetiges Wachstum und ein starkes Vertrauen von Investoren – selbst in Zeiten globaler Unsicherheit. Ein eindrucksvolles Beispiel: Im Jahr 2021, während eines weltweiten wirtschaftlichen Abschwungs, meldete das Dubai Land Department Immobilientransaktionen in Höhe von über 82 Milliarden US-Dollar. Nur zwei Jahre später, im Jahr 2023, stiegen die Preise für Wohnungen in Dubai um 35 %, und die Grundstückswerte legten um 13 % zu – ein klarer Beleg für den anhaltenden Trend zur Kapitalwertsteigerung.

In den letzten zehn Jahren sind die Immobilienwerte in den VAE um rund 50 % gestiegen, während die Landeswährung – der VAE-Dirham (AED) – dank der Kopplung an den US-Dollar bemerkenswert stabil geblieben ist. Zudem sind die immobilienbezogenen Steuern in den Emiraten entweder minimal oder gar nicht vorhanden, was ein äußerst günstiges Umfeld für private Investoren und institutionelle Käufer schafft.

Diese Kombination aus Kapitalwachstum, Währungsstabilität und niedriger Steuerlast macht die VAE zu einem attraktiven Ziel für ausländische Immobilieninvestitionen. Käufer profitieren nicht nur von langfristiger Wertsteigerung, sondern auch von kurzfristigen Einkommensströmen – insbesondere durch Mieteinnahmen und Immobilienverkäufe. Der florierende Tourismus verstärkt dieses Potenzial zusätzlich: Dubai empfing im Jahr 2023 über 17 Millionen internationale Besucher, was die kontinuierliche Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien weiter antreibt.

Eine gängige Annahme unter internationalen Investoren ist, dass in den VAE keine Steuern auf Immobilien erhoben werden. Obwohl das größtenteils zutrifft, ist die Realität differenzierter. Es gibt mehrere gebührenpflichtige Transaktionen und Verwaltungsabgaben, die Käufer – insbesondere Nichtansässige – berücksichtigen sollten. Im Vergleich zu europäischen Ländern, in denen die Kapitalertragssteuer bis zu 25 % betragen kann (wie in Deutschland) oder hohe Sozialabgaben fällig sind (wie in Frankreich), bleibt das Steuersystem für Immobilien in den VAE äußerst wettbewerbsfähig.

Um Ihre potenzielle Kapitalrendite (ROI) besser einschätzen zu können, erklären Ihnen die Experten von B2B Consutly die wichtigsten Steuern und staatlichen Abgaben beim Immobilienkauf in Dubai und den übrigen Emiraten.

Immobilienerwerbssteuer in Dubai

Einer der wichtigsten Vorteile einer Investition in Immobilien in Dubai – insbesondere für ausländische Käufer – ist das Fehlen einer wiederkehrenden Grundsteuer. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern der Welt unterliegen Nichtansässige in den VAE keiner jährlichen Immobiliensteuerpflicht, was den Markt besonders attraktiv für internationale Investoren, Family Offices und Unternehmen macht.

Statt laufender Steuerverpflichtungen fallen für Käufer in Dubai in der Regel einmalige Transaktionsgebühren zum Zeitpunkt des Kaufs an. Diese Gebühren sind transparent, werden von staatlichen Stellen wie dem Dubai Land Department (DLD) reguliert und sind im Vergleich zu Europa oder Nordamerika relativ niedrig.

Nachfolgend finden Sie eine Aufschlüsselung der wichtigsten Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb in Dubai:

Hinweis: Einige Kosten wie Servicegebühren und Kommunalabgaben fallen regelmäßig an. Andere (wie NOC-Gebühr oder Maklerprovision) entstehen nur einmal pro Transaktion. Lassen Sie sich stets von B2B Consulting beraten, um Ihre Investition effizient zu strukturieren.

Maklergebühren und Registrierungskosten

In Dubai ist die Beauftragung eines lizenzierten Immobilienmaklers nicht nur gängige Praxis – sie ist nahezu unerlässlich für den Abschluss jeder Immobilientransaktion, insbesondere auf dem Zweitmarkt. Immobilienmakler fungieren als Vermittler zwischen Käufern, Verkäufern und Entwicklern, sorgen für die ordnungsgemäße Prüfung und stellen sicher, dass alle behördlichen Schritte gemäß den Anforderungen des Dubai Land Department (DLD) eingehalten werden.

Käufer sollten daher Maklerprovisionen einkalkulieren, die in der Regel 2 % des Kaufpreises betragen, zuzüglich 5 % Mehrwertsteuer auf die Provision. Diese Kosten trägt normalerweise der Käufer, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Zusätzlich zur Maklerprovision fallen feste Registrierungsgebühren an – je nach Höhe der Transaktion – und sind im Rahmen des formellen Registrierungsprozesses an das DLD zu zahlen. Dazu gehören unter anderem:

•  – Eine Pauschalgebühr von 2.000 AED (~550 USD) für Immobilien unter 500.000 AED

•  – 4.000 AED (~1.100 USD) für Immobilien mit einem höheren Wert

•  – Zzgl. 5 % Mehrwertsteuer auf die oben genannten Fixkosten

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Auch wenn diese Beträge im Vergleich zum Gesamtwert der Immobilie gering erscheinen mögen, tragen sie erheblich zu den Gesamtkosten des Erwerbs bei – insbesondere bei Portfolios mit mehreren Transaktionen. Daher empfiehlt B2B Consulting dringend, alle diese Gebühren bereits bei der Budgetplanung und Rentabilitätsbewertung (ROI) zu berücksichtigen.

Hinweis: Diese wiederkehrenden Ausgaben sollten in die ROI-Berechnung einbezogen werden – insbesondere bei Mietobjekten. Konsultieren Sie B2B Consulting, um Ihr Betriebskostenbudget zu optimieren.

Vermietungssteuer in Dubai

Dubai bietet eines der vermieterfreundlichsten Mietumfelder weltweit – ein wichtiger Anreiz für ausländische Investoren, die auf stabile passives Einkommen setzen. Es gibt keine Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen, sodass alle Einnahmen (abzüglich Instandhaltungs- und Betriebskosten) vollständig beim Eigentümer verbleiben.

Allerdings fallen bestimmte kommunale Gebühren in Form einer Mietsteuer an, die als Prozentsatz der jährlichen Miete berechnet wird. Diese Abgaben werden vom Mieter getragen – nicht vom Vermieter – und von der Stadtverwaltung Dubai im Rahmen der Standard-Mietvertragsregistrierung eingezogen:

• – Wohnimmobilien: 5 % der Jahresmiete
• – Gewerbeimmobilien: 10 % der Jahresmiete

Diese Gebühren werden automatisch in die Mietvertragsregistrierung über das Ejari-System integriert und erscheinen typischerweise auf den Nebenkostenabrechnungen.

Zusätzlich zur Mietsteuer sind alle Nebenkosten – einschließlich Wasser, Strom und Kühlung – vollständig vom Mieter zu tragen. Die Zahlungen erfolgen bequem und transparent online über die Dubai Electricity and Water Authority (DEWA).

Aus Investorensicht ist diese Struktur äußerst vorteilhaft, da sie die Steuerbelastung und laufenden Verpflichtungen des Eigentümers reduziert, während gleichzeitig eine starke behördliche Aufsicht gewährleistet bleibt. Für langfristige Vermietungsstrategien empfiehlt B2B Consulting, diese kommunalen Abgaben bei der Berechnung der Brutto-Netto-Rendite zu berücksichtigen.

Steuervorteile für Immobilieneigentümer in Dubai

Eine Investition in Immobilien in Dubai bietet ausländischen Käufern eine seltene Kombination aus Steuerfreiheit und rechtlichen Vorteilen, die in anderen Ländern meist nur Einheimischen oder Langzeitresidenten vorbehalten sind. Die investorenfreundliche Regulierung im Emirat ist besonders attraktiv für internationale Unternehmer, Vermögensverwalter und globale Familien, die ihre Anlagen diversifizieren möchten.

Keine direkten Immobiliensteuern

Dubai bietet ein steuerfreies Umfeld für Mieteinnahmen und Kapitalgewinne aus Immobilien:

• – Keine jährliche Grundsteuer
• – Keine Kapitalertragssteuer beim Weiterverkauf von Immobilien
• – Keine Einkommensteuer auf Mietgewinne

Diese Struktur ermöglicht es Investoren, nahezu 100 % ihrer Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne zu behalten – ein erheblicher Vorteil gegenüber traditionellen Märkten in Europa oder Nordamerika.

Aufenthaltsrecht durch Immobilieninvestitionen

Der Besitz von Immobilien in Dubai eröffnet ausländischen Staatsangehörigen den Zugang zu Aufenthaltsprivilegien. Abhängig vom Immobilienwert können Käufer die folgenden Aufenthaltsvisa beantragen:

• – 3-jähriges Investorenvisum: Für Immobilieninvestitionen ab 750.000 AED (~204.000 USD)
• – 10-jähriges Goldenes Visum: Für Investitionen ab 2 Millionen AED (~545.000 USD)

Der Besitz eines Aufenthaltsvisums in den VAE bietet zusätzliche Vorteile, darunter:

• – Rechtlicher Schutz und Bankensicherheit gemäß VAE-Recht
• – Vertraulichkeit finanzieller Transaktionen
• – Befreiung von der Doppelbesteuerung (sofern Abkommen bestehen)
• – Das Recht, ein Unternehmen zu gründen und zu betreiben, zu studieren, zu arbeiten oder langfristig in den Emiraten zu leben

Digitale Transaktionen und Fernkauf

Zur Unterstützung internationaler Investoren hat das Dubai Land Department (DLD) die meisten Immobilienprozesse vollständig digitalisiert. Das bedeutet:

• – Immobilienkäufe und -verkäufe können vollständig online abgewickelt werden
• – Keine Notwendigkeit, während der Kaufabwicklung nach Dubai zu reisen
• – Eigentumsnachweise und Grundbuchauszüge werden digital ausgestellt
• – Investoren können als rechtmäßige Eigentümer in die VAE einreisen und sofort Visa oder Unternehmensregistrierungen aktivieren

Für internationale Kunden – insbesondere für jene, die Portfolios aus dem Ausland verwalten – bietet B2B Consulting umfassende rechtliche und administrative Unterstützung während des gesamten Kauf- und Visumantragsverfahrens.

Ablauf der Steuer- und Gebührenzahlung beim Immobilienkauf in Dubai

Der Zahlungsprozess für Steuern und Gebühren im Immobiliensektor Dubais ist klar strukturiert, behördlich reguliert und äußerst effizient, was Investorenvertrauen und gesetzeskonformes Handeln sicherstellt. Sämtliche finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf müssen vollständig erfüllt werden, bevor die rechtmäßige Eigentumsübertragung über das Dubai Land Department (DLD) erfolgen kann.

1. Zahlungsfrist und gesetzliche Vorgaben

Alle Steuern, Registrierungsgebühren und Serviceentgelte sind zum Zeitpunkt der Transaktion fällig. Das Dubai Land Department erlaubt keine Teilzahlungen oder aufgeschobene Begleichung dieser Verpflichtungen. Dadurch wird sichergestellt, dass:

• – Die Ausstellung der Eigentumsurkunde nicht verzögert wird,
• – Das Eigentum ab dem Zeitpunkt der Registrierung rechtlich abgesichert ist,
• – Keine versteckten Verbindlichkeiten nach dem Verkauf bestehen bleiben.

2. Zahlungswege

Je nach Art der Transaktion (Ersterwerb oder Weiterverkauf) erfolgt die Zahlung über folgende Wege:

➤ Banküberweisung

Für die meisten Transaktionen, insbesondere beim Wiederverkauf:

• – Käufer überweisen den Betrag direkt auf das DLD-Konto oder auf ein Treuhandkonto (Escrow), das auf den Entwickler oder Makler registriert ist.
• – Treuhandkonten sind streng reguliert und dienen als rechtliche Sicherheitsinstrumente, die Käufer und Verkäufer schützen, bis die Eigentumsübertragung abgeschlossen ist.

➤ Entwicklerportal oder persönliche Zahlung

Für Off-Plan-Immobilien (in Bau befindliche Objekte):

• – Zahlungen erfolgen direkt an den registrierten Entwickler, oft über ein Online-Portal oder zertifizierte Bankverbindung.
• – In den meisten Fällen sind Ratenzahlungspläne vorab genehmigt und an den Baufortschritt gekoppelt.

3. Übersicht der zu zahlenden Steuern und Gebühren

Käufer müssen alle folgenden Gebühren einkalkulieren, die im Voraus zu entrichten sind:

• – 4 % DLD-Registrierungsgebühr (berechnet auf Basis des angegebenen Kaufpreises)
• – Verwaltungsgebühr (in der Regel 540 AED für Wohnungen oder 120 AED für Grundstücke)
• – Feste Registrierungsgebühr (2.000 AED bei Objekten unter 500.000 AED; 4.000 AED bei höheren Werten)
• – Mehrwertsteuer (falls zutreffend) – 5 % auf Gewerbeimmobilien oder Entwicklerkosten
• – Hypotheken-Registrierungsgebühr (bei Finanzierung): 0,25 % des Darlehensbetrags
• – Gebühr für die Ausstellung der Eigentumsurkunde (~70 USD)
• – Optionale Kosten: NOC-Gebühr, Maklerprovision, Versicherung, Oqood (bei Off-Plan-Einheiten)

Jede Zahlung wird erfasst, mit einer offiziellen Quittung versehen und digital im Grundbuchsystem des DLD hinterlegt.

Sie können alle zu erwartenden staatlichen Gebühren über den offiziellen Dubai Land Department Gebührenrechner einsehen und überprüfen.

4. Konformität und Dokumentation

Nach erfolgreicher Zahlung:

• – Erhält der Käufer eine Zahlungsbestätigung (elektronisch oder gestempelt),
• – Diese Unterlagen werden zusammen mit dem Kaufvertrag (MoU), einer Passkopie und ggf. der Emirates ID beim DLD eingereicht,
• – Nach Prüfung wird die Eigentumsurkunde (Oud) innerhalb von 1–3 Werktagen ausgestellt.

Bei Unternehmensstrukturen oder grenzüberschreitenden Investitionen bietet B2B Consulting Treuhandaufsicht, Konformitätsprüfung und Unterstützung bei der steuerlichen Dokumentation für vollständige rechtliche Absicherung.

Zusammenfassung

In Dubai gilt: Einmal zahlen – lebenslang steuerfrei besitzen.
Durch die Zusammenfassung aller Immobiliensteuern und -gebühren in einem einmaligen, im Voraus fälligen Vorgang beseitigen die VAE die langfristige Steuerbelastung, die in anderen Ländern oft mit Immobilieneigentum verbunden ist.

 

Vorteile von Immobilieninvestitionen in Dubai für Ausländer

Der Immobilienmarkt in Dubai zählt zu den weltweit attraktivsten und zukunftsorientiertesten Investitionsstandorten. Er vereint steuerliche Effizienz, geopolitische Neutralität, digitale Verwaltungsprozesse und ein investorenfreundliches Rechtssystem – ideale Voraussetzungen für ausländische Investoren, die nach hohen Renditen und langfristiger Stabilität suchen.

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Vorteile, die Dubai zu einer strategischen Wahl für Immobilieninvestitionen machen:

1. Strategische geografische Lage

Dubai liegt an der Schnittstelle von Europa, Asien und Afrika und bietet Direktflüge zu über 200 internationalen Zielen. Dadurch ist die Stadt ein bevorzugter Standort für:

• – Globale Geschäftsaktivitäten
• – Regionale Unternehmenszentralen
• – Internationale Immobilienportfolios
  – Die Zeitzone Dubais verbindet Osten und Westen, was die Stadt ideal für multinationale Koordination und grenzüberschreitendes Vermögensmanagement macht.

2. Investorenfreundliche Rechtslage

Die VAE ermöglichen 100 % ausländisches Eigentum in ausgewiesenen Zonen, keine Kapitalverkehrskontrollen und digitale Expresssysteme für:

• – Eigentumsregistrierung (Dubai REST / DLD)
• – Mietverträge (Ejari)
• – Baugenehmigung und Treuhandkontrolle (Oqood, RERA)

Es bestehen keine Einschränkungen bei der Kapitalrückführung, und das Eigentumsrecht für Ausländer ist gesetzlich vollständig geschützt.

3. Breites Spektrum an Investitionsmöglichkeiten

Der Immobilienmarkt in Dubai bietet Zugang zu einer vielfältigen Auswahl an Anlageobjekten, darunter:

• – Luxusvillen und Penthäuser
• – Hotelgeführte Residenzen
• – Serviced Apartments
• – Grade-A-Gewerbeimmobilien
• – Off-Plan-Projekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial

Diese Vielfalt erlaubt Investoren, gemischte Portfolios aufzubauen, die sowohl auf Kapitalwachstum als auch auf Einnahmenerzielung ausgerichtet sind.

4. Flexible und innovative Zahlungsmodelle

Immobilienentwickler in Dubai bieten regelmäßig hochflexible Zahlungspläne an, darunter:

• – Zahlungspläne nach Übergabe (bis zu 5 Jahre)
• – Ratenzahlungen ohne Zinsen
• – Akzeptanz von Kryptowährungszahlungen über lizenzierte Plattformen
• – Individuelle, meilensteinbasierte Zahlungspläne für Unternehmenskäufer

Dies ermöglicht es Investoren, ihre Liquidität effizient zu steuern und gleichzeitig Immobilien frühzeitig im Entwicklungszyklus zu sichern.

5. Moderne Infrastruktur und hohe Lebensqualität

Dubai verfügt über eine der weltweit fortschrittlichsten urbanen Infrastrukturen:

• – Umfassendes öffentliches Verkehrs- und Autobahnnetz
• – Internationale Spitzen-Schulen und Krankenhäuser
• – Hochgeschwindigkeits-5G-Internet und Smart-City-Initiativen
• – Sichere, saubere und familienfreundliche Wohngegenden

Diese Faktoren fördern eine langfristige Mietnachfrage und treiben den Kapitalwert von Immobilien kontinuierlich nach oben.

6. Starker und renditestarker Mietmarkt

Dank wachsender Bevölkerung, florierendem Tourismus und globalen Veranstaltungen wie Expo 2020 und COP28 bleibt die Mietnachfrage in Dubai hoch:

• – Bruttomietrenditen von 5 % bis 8 %
• – Hohe Auslastungsquoten im Wohn- und Gewerbesegment
• – Langfristige Mietverträge mit starker Durchsetzung via Ejari-System

Dies macht Dubai ideal für Buy-to-Let-Strategien und einkommensorientierte Portfolios.

7. Sicherer und transparenter Rechtsrahmen

Der Immobilienmarkt in Dubai ist durch RERA reguliert und wird gestützt durch:

• – Digitalisierte Eigentumsregister
• – Treuhandschutz (Escrow) für Off-Plan-Projekte
• – Schiedsgerichtssysteme zum Schutz von Investoren
• – Keine öffentliche Offenlegung von Eigentumsverhältnissen, wodurch Vertraulichkeit gewährleistet bleibt

Der ausländische Besitz ist durch das Freehold-Modell in bestimmten Zonen gesichert – mit vollständigem Recht zur Nutzung, Vermietung, Veräußerung oder Vererbung der Immobilie.

8. Minimale Steuerbelastung

Dubai bietet eine weltweit seltene Kombination aus Steuerfreiheit:

• – Keine Grundsteuer
• – Keine Steuer auf Mieteinnahmen
• – Keine Kapitalertragssteuer
• – Keine Erbschaftssteuer (bei notarieller Verfügung)

Dies bietet Investoren planbare Kosten und maximalen Nettoertrag – ein Hauptgrund, warum institutionelles Kapital und Vermögen hochvermögender Privatpersonen (HNWI) zunehmend in die VAE fließen.

Zusammenfassung

Ob Sie ein persönliches Vermögen aufbauen, Unternehmenskapital diversifizieren oder grenzüberschreitende Vermögenswerte verwalten – Dubai bietet die seltene Kombination aus Sicherheit, Steuerneutralität, Renditechancen und globalem Zugang – alles in einer einzigen Gerichtsbarkeit.

Für eine strategische Planung und vollständige Konformität bietet B2B Consulting umfassende Unterstützung für ausländische Investoren – von der rechtlichen Due Diligence und Strukturierung bis hin zur Visabeantragung und Mietverwaltung nach dem Kauf.

Fazit

Dieser Leitfaden hat die wichtigsten Steuern, Verwaltungsgebühren und finanziellen Verpflichtungen beim Immobilienkauf in Dubai und den VAE im Detail dargestellt. Auch wenn es keine direkten Grundsteuern gibt, sollten Käufer sich der transaktionsbezogenen Kosten bewusst sein – einschließlich Registrierungs-, Verwaltungs- und Servicegebühren.

Im Vergleich zu anderen etablierten globalen Märkten – wie Frankreich, Deutschland oder Singapur – bieten die VAE einige der investorenfreundlichsten Bedingungen weltweit:

• – Keine Kapitalertragssteuer
• – Keine Steuer auf Mieteinnahmen
• – Keine jährliche Immobiliensteuer
• – Rechtssicherheit für ausländische Eigentümer

Diese Faktoren machen Dubai kontinuierlich zu einer der führenden Jurisdiktionen für internationale Immobilieninvestitionen. Dennoch kann der Markteinstieg für ausländische Käufer herausfordernd sein. Viele Neueinsteiger stoßen zunächst auf:

• – Immobilien mit geringer Nachfrage oder überhöhten Preisen
• – Geringe Mietrenditen
• – Mangelnde Transparenz bei Projektentwicklern
• – Sprachliche und rechtliche Barrieren

Solche Risiken verdeutlichen, wie wichtig es ist, mit einem vertrauenswürdigen Beratungspartner zusammenzuarbeiten – einem Partner, der sowohl die lokale Immobilienlandschaft als auch die internationalen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen für ausländische Investoren versteht.

Warum mit B2B Consulting zusammenarbeiten?

Bei B2B Consulting unterstützen wir unsere Mandanten dabei:

• – Leistungsstarke Wohn- und Gewerbeobjekte zu identifizieren
• – Potenzielle Risiken und Kapitalrenditen (ROI) zu bewerten
• – Transaktionen vollständig konform mit dem VAE-Recht zu strukturieren
• – Grenzüberschreitende Finanz- und Steuerplanung bereitzustellen
• – Den gesamten Prozess zu begleiten – von der Erstberatung bis zur Eigentumsregistrierung und Visabeantragung

Egal ob Sie als Privatperson, Unternehmen oder im Rahmen einer breiteren Portfolio-Strategie investieren – wir sorgen dafür, dass Ihr Markteintritt in die Immobilienwelt der VAE strategisch, profitabel und abgesichert ist.

 

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