Immobilienverkauf in den VAE: Schritt-für-Schritt-Prozess und rechtliche Aspekte

By admin
Published on 11/20/2025
Rechtlich
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Der Kauf und Verkauf von Immobilien in den Emiraten ist nicht nur Bürgern der VAE vorbehalten, sondern steht auch ausländischen Staatsangehörigen offen. Transaktionen sind steuerfrei, aber sie unterliegen einer strikten gesetzlichen Regulierung und werden ausschließlich über lokale Banken abgewickelt. In bestimmten Fällen können Gelder vorübergehend gemäß den Anforderungen von AML (anti-money laundering) eingefroren werden.

Für alle, die eine Wohnung gewinnbringend verkaufen, eine Erbschaft regeln oder in den Wiederverkaufsmarkt einsteigen möchten, ist es wichtig, im Voraus zu verstehen, wie der Immobilienverkaufsprozess in den VAE funktioniert und welche rechtlichen Besonderheiten dabei zu beachten sind.

Um mit Immobilien in Dubai Einnahmen zu erzielen, genügt es nicht, Markttrends zu beobachten — entscheidend ist auch, rechtliche Beschränkungen, bankseitige Risiken and die Besonderheiten der Transaktionsstrukturierung zu berücksichtigen, insbesondere wenn der Verkauf Teil einer Investitionsstrategie ist.

 

Wie Sie sich auf den Verkauf einer Immobilie vorbereiten


Bevor Sie eine Immobilie verkaufen, ist es entscheidend zu verstehenwie der Prozess abläuft. It consists of several sequential steps: Bewertung, Prüfung, Dokumentenvorbereitung und die Auswahl eines Brokers. Nachfolgend finden Sie einen kurzen Überblick über die wichtigsten Schritte, die Ihnen helfen, sich auf die Transaktion vorzubereiten.

  1. – Immobilienbewertung
  2. – Rechtliche Due-Diligence-Prüfung
  3. – Zusammenstellung der Unterlagen
  4. – Vorbereitung der Immobilie
  5. – Auswahl eines Brokers für Verhandlungen und Abschluss der Transaktion

Schritt 1. Immobilienbewertung

Die erste Phase besteht in der Bewertung des Immobilienwerts. Ohne die Kenntnis des tatsächlichen Marktpreises können Sie Tausende von Dirham verlieren oder sogar die Transaktion gefährden. Ein überhöhter Preis schreckt Käufer ab, während ein zu niedriger Preis Fragen zum Zustand der Immobilie aufwirft.

Um einen fairen Marktpreis für Immobilien in Dubai zu bestimmen, nutzen Sie folgende Instrumente:

  1. Besuchen Sie die RERA Calculator website — sie hilft Ihnen, eine akzeptable Preisspanne zu ermitteln.
  2. Recherchieren Sie Plattformen mit aktuellen Angeboten, um die Preise ähnlicher Immobilien in Ihrer Gegend zu vergleichen.
  3. Konsultieren Sie einen RERA-lizenzierten Makler — er führt eine professionelle Bewertung durch und hilft, unrealistische Erwartungen zu vermeiden.

Schritt 2. Rechtliche Due-Diligence vor dem Verkauf

In den VAE wird besonderer Wert auf den Schutz der Interessen beider Parteien der Transaktion gelegt. Deshalb ist der Verkaufsprozess so transparent wie möglich organisiert — über eine Bank und unter Beteiligung eines lizenzierten Maklers.

Vor der Unterzeichnung des Vertrags ist es wichtig sicherzustellen, dass die Immobilie rechtlich einwandfrei ist, das heißt frei von Schulden oder sonstigen Verpflichtungen. Die Überprüfung umfasst:

  1. Die Kontrolle auf ausstehende Hypothekenzahlungen (falls die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist).
  2. Die Überprüfung, ob die Immobilie vermietet ist.
  3. Die Feststellung der Anzahl der Eigentümer, Erben und möglicher rechtlicher Streitigkeiten.

Wenn während des Prüfprozesses Verstöße oder Schulden festgestellt werden, wird die Transaktion ausgesetzt, bis sie vollständig behoben sind.

Schritt 3. Dokumentenvorbereitung für die Transaktion

Für den Abschluss der Transaktion ist eine Registrierung beim Land Department erforderlich — meist in Dubai, wo der Markt ausländischen Investoren offener gegenübersteht. Das Fehlen auch nur eines Dokuments kann zu einer Verzögerung des Prozesses oder zum Verlust des Käufers führen. Daher ist es wichtig, den gesamten Dokumentensatz im Voraus vorzubereiten. Hauptsächlich benötigte Dokumente:

  1. – Title Deed — Urkunde, die das Eigentum an der Immobilie bestätigt.
  2. – Mortgage Clearance Letter — Bestätigung der vollständigen Hypothekenrückzahlung (falls zutreffend).
  3. – No Objection Certificate (NOC) — Dokument des Bauträgers, das bestätigt, dass keine offenen Forderungen bestehen: alle Servicegebühren sind bezahlt und alle Eigentumsbedingungen erfüllt.
  4. – Passport oder Emirates ID (für Einwohner).
  5. – Tenancy Contract — falls die Immobilie vermietet ist. Dieses Dokument zeigt die Vertragslaufzeit und ob eine vorzeitige Kündigung möglich ist.

Schritt 4. Vorbereitung der Immobilie für den Verkauf

Käufer in den VAE achten nicht nur auf die Lage, sondern auch auf den Zustand der Wohnung. Eine saubere, gepflegte und ordentliche Immobilie schafft mehr Vertrauen und lässt sich schneller verkaufen. Vor Besichtigungen oder der Veröffentlichung von Fotos sollten Sie persönliche Gegenstände entfernen, Platz schaffen und bei Bedarf kosmetische Reparaturen durchführen — insbesondere in der Küche und in den Badezimmern. Um die Attraktivität Ihres Angebots zu erhöhen, können Sie ein professionelles Fotoshooting oder eine Video-Tour beauftragen — eine hochwertige visuelle Präsentation beschleunigt die Käufersuche erheblich.

Schritt 5. Auswahl eines Brokers und Begleitung der Transaktion

Wie bereits erwähnt, ist die Beteiligung eines Maklers beim Immobilienverkauf in den VAE eine zwingende Voraussetzung. Die Wahl eines zuverlässigen Spezialisten ist ein entscheidender Schritt, der Transparenz und Erfolg der Transaktion bestimmt. Ein professioneller Makler:

  1. – Führt eine Immobilienbewertung basierend auf aktuellen Marktdaten durch.
  2. – Bestimmt den optimalen Zeitpunkt für die Veröffentlichung des Angebots.
  3. – Stellt Anzeigen auf führenden Immobilienplattformen.
  4. – Bereitet den Kaufvertrag vor und stimmt die Bedingungen mit beiden Parteien ab.
  5. – Unterstützt bei der Registrierung der Transaktion beim Dubai Land Department (DLD) und überwacht die bankseitigen Abrechnungen.

Arbeiten Sie nur mit lizenzierten Maklern

Immobilientransaktionen in den VAE sollten ausschließlich über offizielle Makler abgewickelt werden, die registriert sind und eine eindeutige RERA-ID-Nummer besitzen. Die Lizenz kann auf der Dubai REST Website überprüft werden. Dies gewährleistet Transparenz der Transaktion und schützt die Interessen des Verkäufers. an-aerial-view-of-the-city-of-abura

 

Immobilienmarketing: Wo und wie man Käufer findet

Der Verkauf von Immobilien in den VAE erfordert eine gut durchdachte Marketingstrategie. Es ist wichtig, effektive Kanäle zur Käufergewinnung auszuwählen und den Verhandlungsprozess so zu organisieren, dass es zu keiner Verzögerung der Transaktion kommt. Ein lizenzierter Makler mit RERA-ID übernimmt die Vermarktung der Immobilie, stellt den Zugang zur richtigen Zielgruppe sicher und erleichtert den gesamten Verkaufsprozess. Gut zu wissen: Wohnungen in den Emiraten verkaufen sich deutlich schneller als Häuser oder Villen. Marktführer bleibt Dubai — hier werden Wohnungen etwa viermal häufiger gekauft als in anderen Emiraten, einschließlich der Hauptstadt.

Immobilien inserieren: Wichtige Plattformen

Ein Eigentümer kann Käufer selbstständig suchen, doch ohne Zugang zu professionellen Kanälen kann sich dieser Prozess erheblich in die Länge ziehen. Um eine Wohnung in Dubai schnell und zum Marktpreis zu verkaufen, wird empfohlen, Anzeigen auf offiziellen Immobilienportalen zu veröffentlichen, auf denen ausschließlich RERA-lizenzierte Agenturen tätig sind:

  1. – Property Finder — die größte Plattform, die sich auf Expats und Investoren konzentriert.
  2. – Bayut — ein beliebtes Portal unter Einwohnern, insbesondere für Miet- und Wiederverkaufssegmente.
  3. – Houza — spezialisiert auf den Verkauf von Villen, Townhouses und Premium-Immobilien.
  4. – JustProperty — effektiv für die Bewerbung von Neubauprojekten und Luxuswohnungen.
  5. – Dubizzle — eine Plattform für Budget-Immobilien und schnelle Wiederverkäufe; teilweise für Privatpersonen zugänglich, jedoch mit erweiterten Veröffentlichungsoptionen für professionelle Makler.

Lizenzierte Agenturen veröffentlichen Angebote gleichzeitig auf all diesen Portalen, was die Reichweite erheblich erhöht und den Verkaufsprozess beschleunigt. Zudem verfügen sie über eigene Kundendatenbanken, wodurch sie Käufer ohne zusätzliche Werbung oder Zeitverlust finden können.

Verhandlungsnuancen in den Emiraten

In der Geschäftskultur der VAE gilt die Fähigkeit zu verhandeln als selbstverständlich. Ein kleiner Preisnachlass hilft häufig, eine Transaktion schneller abzuschließen — ein Rabatt von bis zu 5% wird als Zeichen des Respekts seitens des Verkäufers betrachtet. Zu große Preisreduzierungen können jedoch Zweifel an der Qualität oder dem Zustand der Immobilie hervorrufen. Der endgültige Preis muss festgelegt und im Vorvertrag (Memorandum of Understanding, MoU) angegeben werden. Nach der Unterzeichnung sind Preisänderungen nicht mehr zulässig: Die Angaben im Scheck und im MoU müssen vollständig übereinstimmen. Andernfalls lehnt das Dubai Land Department (DLD) die Registrierung der Transaktion ab. Wenn der Käufer ein Staatsbürger der VAE ist, wird empfohlen, alle Verhandlungen einem lizenzierten Makler zu überlassen, der die Sprache spricht und die lokalen Geschäftspraktiken kennt.

Zahlungen und Abschluss der Transaktion: Wie Risiken vermieden werden

Es ist wichtig zu beachten, dass jeder Immobilienverkauf in den VAE einer Überprüfung der Mittelherkunft (AML — Anti-Money Laundering) unterliegt. Ohne diese kann die Transaktion nicht registriert werden. Die Überprüfung wird von der Bank durchgeführt, die den Zahlungsscheck ausstellt. Unabhängig vom Status des Käufers — ob Einwohner, Investor oder juristische Person — müssen alle Zahlungen ausschließlich über das persönliche Konto des Verkäufers bei einer in den VAE registrierten Bank erfolgen. Wenn der Verkäufer kein solches Konto hat, muss es hier eröffnet werden. Eine direkte Überweisung auf ein ausländisches Konto ist nicht möglich: Eine lokale Bank ist ein verpflichteter Teilnehmer der Transaktion und dokumentiert sämtliche Geldbewegungen. Dies gewährleistet Transparenz und den Schutz beider Parteien gemäß den Gesetzen der VAE.

Was die AML-Prüfung umfasst

Beim Verkauf von Immobilien in den VAE wird besonderes Augenmerk auf die finanzielle Transparenz der Transaktion gelegt. Die Bank, die den Scheck ausstellt, ist verpflichtet, eine AML-Prüfung (Anti-Money Laundering) durchzuführen, um illegale finanzielle Aktivitäten zu verhindern. Im Rahmen der Überprüfung werden folgende Aspekte analysiert:

  1. – Herkunft der Gelder des Käufers.
  2. – Übereinstimmung des Betrags mit den Angaben im Vertrag und in den Zahlungsunterlagen.
  3. – Fehlen verdächtiger Transaktionen oder Unstimmigkeiten in der Bankhistorie.

Die gründlichsten Überprüfungen werden bei ausländischen Investoren durchgeführt, insbesondere bei hohen Transaktionssummen. Der Prozess dauert in der Regel zwischen 2 und 10 Arbeitstagen.

Zahlungen bei Transaktionen: Wie ein Bankscheck funktioniert

In den VAE erfolgen Immobilienzahlungen ausschließlich mittels eines Bankschecks (Manager’s Cheque) — eines garantierten Zahlungsinstruments, das von der Bank des Käufers ausgestellt wird. Hauptanforderungen:

  1. – Der Scheck muss auf den Namen des Verkäufers ausgestellt werden.
  2. – Der Betrag muss genau dem im Memorandum of Understanding (MoU) genannten Wert entsprechen.
  3. – Vor der Geldübertragung wird der Scheck beim Trustee Office eingereicht — einer staatlichen Einrichtung, in der die Daten überprüft und die Transaktion genehmigt wird.
  4. – Nach Abschluss der Überprüfung wird der Scheck an den Käufer zurückgegeben — entweder persönlich oder über den Makler, sofern dieser eine Vollmacht zur Abwicklung der Transaktion besitzt.
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Dieser Mechanismus gewährleistet Sicherheit und Kontrolle in jeder Phase und minimiert das Risiko von Betrug oder unbefugten Handlungen durch eine der Parteien. an-aerial-view-of-a-city-with-tall-buildings

 

Details der Registrierungsabwicklung

Der Registrierungsprozess findet im Trustee Office statt — der staatlichen Behörde, die für die offizielle Eigentumsübertragung verantwortlich ist. Nachdem alle Bedingungen vereinbart und der Scheck ausgestellt wurden, erscheinen beide Parteien im Büro, um die Transaktion abzuschließen. Falls erforderlich, können bevollmächtigte Vertreter im Namen der Parteien teilnehmen, basierend auf einer Vollmacht (Power of Attorney, POA). Das Dokument muss gemäß den Gesetzen der VAE ordnungsgemäß notariell beglaubigt sein. Der Käufer muss außerdem eine staatliche Gebühr von 4% des Immobilienwerts zahlen. Die Zahlung erfolgt per separatem Scheck an das Dubai Land Department (DLD). In einigen Fällen können beide Parteien zustimmen, diese Gebühr zu gleichen Teilen zu übernehmen. Der Standardumfang der Eigentumsdokumente umfasst:

  1. – Reisepass oder Emirates ID beider Parteien;
  2. – Kaufzahlungsscheck für die Immobilie;
  3. – DLD-Gebührzahlungs­scheck.

Nach Einreichung prüfen die Mitarbeiter des Trustee Office:

  • – die Richtigkeit des Kaufvertrags;
  • – Übereinstimmung der Namen und Beträge auf den Schecks;
  • – die Echtheit der eingereichten Dokumente.

Wenn alle Anforderungen erfüllt sind, bestätigt der Registerführer die Transaktion: Das vorherige Eigentumszertifikat wird annulliert, und ein neues Dokument wird auf den Namen des Käufers ausgestellt. Der gesamte Vorgang dauert in der Regel zwischen 30 Minuten und 2 Stunden. Nach Abschluss der Registrierung erhält der Käufer das Eigentumszertifikat, und der Verkäufer erhält den Bankscheck über den Verkaufsbetrag. Wichtig zu wissen: Der Verkauf von Immobilien gegen Bargeld oder die Überweisung von Geldern auf Konten Dritter, einschließlich Verwandter, ist in den VAE nicht erlaubt — solche Transaktionen werden nicht offiziell registriert und gelten als ungültig.

Wie man eine Kontosperrung vermeidet

Nach Abschluss des Verkaufs und Erhalt des Bankschecks kann der Verkäufer frei über seine Gelder verfügen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Bargeldabhebungen in den VAE nicht gestattet sind. Alle Transaktionen müssen ausschließlich über Banken abgewickelt werden, im Rahmen der Richtlinien zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (AML/CFT). Die Bank kann das Konto vorübergehend sperren, wenn eine Transaktion verdächtig erscheint. Um solche Situationen zu vermeiden, empfiehlt es sich, im Voraus einige einfache Regeln zu beachten:

  1. – Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank nach geltenden Limits für Überweisungen und Transaktionen.
  2. – Vermeiden Sie es, den gesamten Betrag sofort abzuheben — lassen Sie einen Teil der Mittel für zukünftige Zahlungen oder Investitionen auf dem Konto.
  3. – Falls erforderlich, überweisen Sie Gelder auf eine ausländische Bank gemäß dem festgelegten Verfahren.

Es ist wichtig zu verstehen, dass häufige große Transaktionen oder mehrere Immobilienverkäufe in kurzer Zeit zusätzliche Fragen seitens der Bank aufwerfen können. In diesem Fall kann man Sie bitten, Dokumente und Erklärungen vorzulegen:

  • – warum die Immobilie verkauft wurde;
  • – wie Sie die erhaltenen Gelder nutzen möchten;
  • – ob Sie legal geschäftlich tätig sind;
  • – ob alle Steuern und Gebühren bezahlt wurden.

Um Verzögerungen zu vermeiden, wird empfohlen, Antworten im Voraus vorzubereiten und alle bestehenden Verpflichtungen zu begleichen, einschließlich Nebenkosten und Servicegebühren. Selbst geringe Schulden können zu Verzögerungen bei der Entsperrung des Kontos führen und den Zugang zu Ihren Geldern verlangsamen.

Rechtliche Aspekte, die Investoren kennen sollten

Wenn Immobilientransaktionen regelmäßig — mehrmals im Jahr durchgeführt und als privat registriert werden, können Banken dies als nicht deklarierte kommerzielle Tätigkeit einstufen. Infolgedessen kann das Konto gesperrt werden, bis die Umstände geklärt sind.

Wann Sie eine gekaufte Immobilie verkaufen können

Es gibt keine formellen zeitlichen Einschränkungen für den Verkauf einer Immobilie; allerdings darf sie nicht verkauft werden, solange sie sich noch im Bau befindet. Vor dem Verkauf einer fertiggestellten Immobilie muss ein No Objection Certificate (NOC) vom Bauträger eingeholt werden — als Bestätigung dafür, dass keine Schulden oder Ansprüche bestehen. Wenn Immobilienverkäufe zu einer systematischen Tätigkeit werden, wird empfohlen, Transaktionen über ein Unternehmen statt als Privatperson durchzuführen. Dies vereinfacht den Ablauf und reduziert das Risiko einer Kontosperrung.

Verkauf von Immobilien über ein Unternehmen

Regelmäßiger Immobilienwiederverkauf in den VAE gilt bereits als ein vollwertiges Geschäft, das eine offizielle Registrierung erfordert. Investoren sollten im Voraus entscheiden, wie die Eigentumsstruktur aufgebaut werden soll: auf eine natürliche Person, juristische Person oder eine Offshore-Gesellschaft. In der Praxis gründen die meisten Investoren eine juristische Person auf dem Mainland oder in einer Free Zone, erwerben die erforderliche Lizenz und eröffnen ein Firmenkonto. Alle Abrechnungen werden anschließend über das Unternehmen abgewickelt und nicht über Privatkonten. Dieser Ansatz beseitigt Rückfragen seitens der Banken und ermöglicht es Ihnen, innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu arbeiten. Die steuerliche Belastung bleibt minimal:

  • – 5% — Mehrwertsteuer (VAT);
  • – 9% — Körperschaftsteuer;
  • – 4% — Registrierungsgebühr (in der Regel vom Käufer gezahlt).

Offshore-Transaktionen: Vorteile und Risiken

Einige ausländische Investoren gründen Offshore-Gesellschaften und erwerben Immobilien im Namen des Unternehmens. Beim Verkauf übertragen sie statt der Immobilie selbst Unternehmensanteile. Dieser Ansatz ermöglicht Ihnen:

  • – Steuer- und Gebührenkosten zu reduzieren (z. B. die Zahlung der 4%-DLD-Gebühr zu vermeiden);
  • – Maklerprovisionen zu minimieren;
  • – den Prozess zu beschleunigen, da die Transaktion nicht das Land Department einbezieht.
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Die Offshore-Struktur birgt jedoch bestimmte Risiken:

  1. – Die Bank kann die Gelder einfrieren, wenn die Transaktionsstruktur nicht transparent erscheint.
  2. – Der Käufer erhält keinen Title Deed — das Eigentum wird indirekt über einen Unternehmensanteil registriert.
  3. – Für die Registrierung einer Offshore-Struktur ist ein tatsächlicher rechtlicher Sitz im Land der Gründung erforderlich.

Wenn der Verkäufer ein Unternehmen besitzt und mit erfahrenen Juristen zusammenarbeitet, kann die Offshore-Struktur umgesetzt werden, erfordert jedoch sorgfältige Planung und rechtliche Begleitung.

Fazit

In diesem Artikel wurden die wichtigsten Aspekte aufgezeigt, die Investoren beim Verkauf von Immobilien in den VAE berücksichtigen sollten: der schrittweise Prozess, die gesetzlichen Anforderungen und mögliche Risiken. Erfolgreiche Immobilientransaktionen erfordern nicht nur Marktkenntnisse, sondern auch große Sorgfalt bei der Dokumentation, bei Bankprozessen und bei der Strukturierung des Eigentums. Ohne professionelle Unterstützung kann selbst eine Standardtransaktion zu Verzögerungen, Kontosperrungen oder finanziellen Verlusten führen. B2B Consulting bietet umfassende Unterstützung bei der Arbeit mit Immobilien und Bankinstrumenten in den VAE. Wir helfen Ihnen:

  • – die richtige Bank basierend auf Ihren Zielen und Ihrem Aufenthaltsstatus zu wählen;
  • – einen vollständigen Satz von Dokumenten gemäß den Compliance-Anforderungen vorzubereiten;
  • – KYC/AML-Prüfungen reibungslos und ohne Verzögerungen zu bestehen;
  • – ein Bankkonto zu eröffnen — für eine Privatperson oder ein Unternehmen, je nach Eigentumsstruktur;
  • – typische Fehler zu vermeiden, die zur Kontosperrung führen können.

Zusätzlich bieten wir schlüsselfertige Unternehmensregistrierungsdienstleistungen in den VAE und schaffen eine optimale Unternehmensstruktur, die auf Ihr Geschäftsmodell zugeschnitten ist. Falls erforderlich, bewerten unsere Experten die Risiken der Nutzung von Offshore-Strukturen und empfehlen sichere, konforme Lösungen. B2B Consulting bietet rechtlichen und finanziellen Schutz der Interessen des Kunden in jeder Phase — von der Erstberatung bis zur endgültigen Abwicklung der Transaktion. Immobilien in den VAE bleiben weiterhin eine der rentabelsten Vermögenswerte auf dem Markt: Die Mietrendite beträgt 6–10 % pro Jahr, und in den letzten zehn Jahren sind die Immobilienpreise durchschnittlich um das 1,5-Fache gestiegen. Der Kauf und Verkauf von Immobilien in den Emiraten ist nicht nur Bürgern vorbehalten, sondern auch ausländischen Investoren zugänglich. Transaktionen unterliegen keiner Besteuerung, sind jedoch streng gesetzlich reguliert und müssen ausschließlich über lokale Banken abgewickelt werden. In einigen Fällen können Gelder vorübergehend gemäß den Anforderungen von AML (Anti-Money Laundering) eingefroren werden. Für diejenigen, die Wohnungen gewinnbringend verkaufen, geerbte Immobilien liquidieren oder im Wiederverkaufsmarkt tätig sein möchten, ist es entscheidend, im Voraus zu verstehen, wie der Immobilienverkaufsprozess in den VAE funktioniert und welche rechtlichen Aspekte berücksichtigt werden müssen. Um mit Immobilien in Dubai Geld zu verdienen, reicht es nicht aus, Markttrends zu verfolgen — es ist notwendig, rechtliche Beschränkungen, bankseitige Risiken und die Besonderheiten der Transaktionsstrukturierung zu berücksichtigen, insbesondere wenn der Immobilienverkauf Teil eines Investmentgeschäfts ist.