Как Получить Ипотеку в ОАЭ

Рынок недвижимости в ОАЭ демонстрировал стабильный рост в последние годы, особенно после введения полного права собственности на недвижимость для иностранных граждан. Как для резидентов, так и для международных инвесторов, приобретение недвижимости в Эмиратах предлагает ощутимые преимущества — от роста капитала до стабильного дохода от аренды. В сочетании с безопасной обстановкой, устойчивой экономикой и высокими стандартами в государственных и частных услугах, ОАЭ остаются привлекательным направлением для владения недвижимостью и долгосрочных инвестиций.

Но что, если вашего капитала хватает только на часть покупки? В таком случае получение ипотеки — реальный и доступный вариант как для граждан ОАЭ, так и для иностранцев. Ниже представлены ключевые требования, этапы подачи заявки и практические советы.

Требования к ипотеке для иностранных покупателей в Дубае

Чтобы получить ипотеку в Дубае, иностранные заявители должны соответствовать ряду условий, установленных местными финансовыми учреждениями:

— Трудоустройство или бизнес в ОАЭ: Заявитель должен быть трудоустроен в зарегистрированной в ОАЭ компании или вести легальный бизнес в стране.
— Подтверждённая финансовая история: Требуется выписка с банковского счёта за 12 месяцев для подтверждения стабильного и законного дохода.
— Аудит для предпринимателей: Владельцы бизнеса могут быть обязаны провести аудит бизнеса для подтверждения финансовой устойчивости и прозрачности перед банком.
— Минимальный первоначальный взнос: Для нерезидентов — минимум 50% от стоимости недвижимости. Для резидентов ОАЭ — от 20%.
— Возрастные ограничения: Возраст заявителя должен быть от 21 до 65 лет. К моменту выхода на пенсию ипотека должна быть полностью погашена.
— Финансовая подушка после выплаты: У заёмщика должны остаться средства на покрытие базовых расходов, минимум 900 долларов на каждого члена семьи в месяц.

Дополнительные условия для нерезидентов

Иностранные граждане с видом на жительство в ОАЭ — полученным за профессиональные заслуги или через инвестиции в недвижимость — как правило, проходят ипотечное одобрение проще. Однако для нерезидентов банки применяют более строгие проверки и дополнительные условия, что может повлиять на доступность и параметры кредита.

Ниже перечислены факторы, которые стоит учесть сверх стандартных требований:

Менее очевидные, но важные детали

— Только фрихолд-зоны: Иностранцам разрешено покупать недвижимость только в специально отведённых зонах фрихолда, в основном в Дубае. Перед покупкой обязательно уточняйте статус собственности.
— Ограничения на строящиеся объекты: Ипотека на недвижимость в стадии строительства предоставляется только на проекты, которые будут завершены в течение двух лет после одобрения кредита.
— Обязательное страхование: Необходимо оформить страхование на случай потери дохода или нетрудоспособности (обычно 0,5–1% от суммы кредита), а также титульное страхование (около 0,05%) для защиты от претензий к собственности.
— Банковские комиссии: Большинство банков взимают 1% комиссии от стоимости недвижимости. Эта сумма оплачивается заранее и возвращается при отказе в ипотеке.
— Условия финансирования: Нерезиденты, как правило, получают более высокие процентные ставки и менее гибкие условия погашения. Важно сравнивать предложения нескольких банков до подписания договора.

Процентные ставки и условия кредитования

Ставки по ипотеке на жилую недвижимость в ОАЭ обычно составляют от 2,5% до 3% годовых. Для нерезидентов ставки выше — от 3,5% до 7%, в зависимости от профиля заёмщика и оценки рисков банком.

— Максимальное соотношение кредита к стоимости: До 80% от стоимости недвижимости для резидентов и до 50% — для нерезидентов.
— Срок ипотеки: Обычно от 3 до 25 лет.

Что влияет на процентные ставки по ипотеке в ОАЭ?

Как и на многих мировых рынках, банки в ОАЭ предлагают два основных типа процентных ставок по ипотеке — фиксированные и плавающие. У каждого типа есть свои особенности и они подходят различным категориям заемщиков и финансовым стратегиям.

Тип	Описание
Фиксированная ставка	Ипотека с фиксированной ставкой сохраняет неизменный процент на протяжении определенного периода — или даже на весь срок кредита. Это обеспечивает стабильные ежемесячные платежи, предлагая заемщикам предсказуемость и защиту от рыночной волатильности. Такой тип особенно выгоден при долгосрочном финансировании, где приоритетом является стабильность.
Плавающая ставка	Плавающая (или переменная) ставка периодически корректируется в зависимости от рыночных тенденций, инфляции и монетарной политики. Это означает, что ежемесячные платежи могут расти или снижаться в зависимости от экономической ситуации. В ОАЭ такие ставки часто привязаны к базовой процентной ставке Центрального банка, которая в 2023 году колебалась между 4% и 7%, затем стабилизировалась на уровне около 5%. Плавающие ставки обычно применяются к краткосрочным займам — до 5 лет. Они могут дать экономию при снижении ставок, но несут риск увеличения выплат при их росте.

Тип

Описание

Фиксированная ставка

Ипотека с фиксированной ставкой сохраняет неизменный процент на протяжении определенного периода — или даже на весь срок кредита. Это обеспечивает стабильные ежемесячные платежи, предлагая заемщикам предсказуемость и защиту от рыночной волатильности. Такой тип особенно выгоден при долгосрочном финансировании, где приоритетом является стабильность.

Плавающая ставка

Плавающая (или переменная) ставка периодически корректируется в зависимости от рыночных тенденций, инфляции и монетарной политики. Это означает, что ежемесячные платежи могут расти или снижаться в зависимости от экономической ситуации. В ОАЭ такие ставки часто привязаны к базовой процентной ставке Центрального банка, которая в 2023 году колебалась между 4% и 7%, затем стабилизировалась на уровне около 5%. Плавающие ставки обычно применяются к краткосрочным займам — до 5 лет. Они могут дать экономию при снижении ставок, но несут риск увеличения выплат при их росте.

Выбор между фиксированной и плавающей ставкой зависит от ваших финансовых целей, уровня допустимого риска и прогноза на рынок. Консультация с финансовым консультантом или ипотечным брокером поможет определить оптимальный вариант для вашей стратегии инвестиций в недвижимость.

Необходимые документы для оформления ипотеки в ОАЭ

При подаче заявки на ипотеку в Дубае или в любом другом эмирате ОАЭ необходимо подготовить полный пакет документов, требуемых для проверки благонадежности и финансовой оценки банком. Обычно в него входят:

— Заполненная форма заявки на ипотеку
— Действующий паспорт и копии удостоверений личности
— Виза резидента ОАЭ, если применимо
— Семейное свидетельство, подтверждающее состав семьи
— Официальный трудовой контракт или письмо от работодателя с подтверждением занятости и заработной платы
— Выписки из банка за последние шесть месяцев для подтверждения стабильности доходов
— Последняя налоговая декларация
— Кредитный отчет, если требуется — наличие текущих кредитов не является препятствием, но необходимо показать достаточный свободный доход для выплаты ипотеки и покрытия текущих расходов

В зависимости от банка и выбранного ипотечного продукта могут потребоваться дополнительные документы. Рекомендуется заранее проконсультироваться с банком или ипотечным консультантом, чтобы избежать задержек.

Пошаговый процесс получения ипотеки в ОАЭ

Получение ипотеки в ОАЭ, как правило, включает последовательные этапы. Ниже представлен общий план, включая сроки и практические советы.

1. Выбор банка

Если у вас уже есть история работы или бизнеса в ОАЭ, вы можете воспользоваться услугами своего текущего банка. Однако настоятельно рекомендуется сравнить предложения нескольких банков — они могут предложить более выгодные условия или гибкие опции.

— Срок: Выбор банка обычно занимает 1–2 рабочих дня
— Одобрение кредита: После подачи заявки банк оценивает вашу финансовую ситуацию и принимает решение в течение 5–7 рабочих дней

💡 Обязательно укажите все источники дохода (например, выручка от бизнеса, инвестиции, продажа активов) и точно обозначьте источник первоначального взноса. Средства должны быть получены легально и не могут быть заняты у третьих лиц.

2. Выбор недвижимости

Выбор объекта недвижимости — ключевой шаг, особенно для покупателей, ориентированных на долгосрочную выгоду или доход от аренды. Учитывайте:

— Локация: Сформированные или развивающиеся районы
— Тип недвижимости: Жилая или коммерческая
— Бюджет: Включая не только цену покупки, но и сопутствующие расходы, налоги и сборы
— Репутация застройщика: Работайте только с лицензированными и проверенными компаниями
— Потенциал инвестиций: Оцените прогнозируемый рост стоимости и доходность от аренды

Большинство банков ОАЭ требуют независимую оценку объекта как часть процедуры одобрения, поэтому работа с агентом по недвижимости и оценщиком заранее ускорит процесс.

— Средняя продолжительность: Поиск недвижимости может занять до 30 дней в зависимости от рыночной ситуации и предпочтений покупателя

3. Независимая оценка недвижимости

После выбора объекта и предварительного одобрения кредита покупатель подписывает меморандум о взаимопонимании (MoU) с продавцом и вносит гарантийный депозит. На этом этапе привлекается независимый оценщик недвижимости — обычно одобренный банком.

— Оценщик анализирует рыночную стоимость, состояние и юридический статус объекта
— Его отчет направляется в банк для окончательного принятия решения по кредиту

Плата за оценку обычно ложится на заемщика и составляет от 2 500 до 3 000 AED, плюс 5% НДС

Срок: Процесс оценки занимает, как правило, от 2 до 3 недель

Выдача средств и график погашения

После завершения всех предварительных процедур — одобрения кредита, выбора объекта и его оценки — банк перечисляет согласованную сумму ипотеки напрямую продавцу. Одновременно средства покупателя и кредитора помещаются на эскроу-счет, что обеспечивает прозрачность сделки и юридическую защиту всех сторон.

Заемщик получает подробный график погашения, в котором указаны ежемесячные платежи в соответствии с согласованной процентной ставкой (фиксированной или плавающей). Обычно выплаты начинаются со следующего месяца после выдачи средств. Ипотека с фиксированной ставкой чаще всего используется при средне- и долгосрочном финансировании (от 10 до 25 лет) из-за предсказуемости выплат.

Регистрация права собственности и владение

После завершения сделки покупатель, продавец и банк совместно регистрируют переход права собственности в уполномоченном государственном органе — обычно это Земельный департамент Дубая (DLD), который отвечает за юридическую передачу прав на недвижимость в Дубае. Покупатель получает официальное право собственности и ключи от объекта.

Однако в свидетельстве о праве собственности будет указано примечание «Заложено в пользу [название банка]», что означает наличие юридических прав банка до полной выплаты кредита. После погашения ипотеки выдается новое свидетельство без обременения.

При грамотном планировании и параллельной координации сбора документов, одобрения кредита и поиска объекта весь процесс получения ипотеки может быть завершен менее чем за месяц. Сотрудничество с B2B Consulty обеспечивает максимальную эффективность и профессиональное сопровождение на всех этапах.

Последствия задержек по выплатам

Прежде чем подписывать ипотечное соглашение, важно понимать юридические обязательства и возможные риски при невыполнении условий. В ОАЭ действуют строгие финансовые нормы, и задержка даже на 30 дней может повлечь за собой серьезные последствия:

— Негативная кредитная история, снижающая шансы на будущие займы
— Штрафы за просрочку и возможное увеличение процентной ставки
— Юридические меры по взысканию задолженности
Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Хотя ипотека облегчает покупку, покупатели должны быть готовы к сопутствующим сборам, большинство из которых оплачиваются именно ими. Единственным исключением может быть регистрационный сбор Земельного департамента Дубая в размере 4% — в редких случаях он может быть поделен с продавцом при наличии договоренности.

Вот распространённые расходы:
- Сбор за регистрацию ипотеки: 0,25% от суммы ипотеки + фиксированный сбор (~290 AED)
- Выдача свидетельства о собственности: ~580 AED
- Комиссия агенту по недвижимости: ~2% от стоимости покупки (работа с агентом обязательна)
- Нотариальные сборы: ~1 600–2 000 AED за документ + 5% НДС и административные расходы за юридическое заверение
✅ Онлайн-услуги нотариуса доступны для подтверждения документов, связанных с иностранными паспортами или Emirates ID, что упрощает формальности для международных клиентов.

Как упростить процесс получения ипотеки в ОАЭ

Будь вы новым резидентом или проживаете в ОАЭ уже давно, процесс оформления ипотеки может быть достаточно сложным. Юридические, финансовые и процедурные барьеры часто делают этот путь длительным и запутанным — особенно для тех, кто покупает недвижимость впервые или не знаком с местным регулированием.

Хотя такие статьи помогают понять основы, они не заменят профессиональную консультацию.

С более чем 10-летним опытом на рынке ОАЭ компания B2B Consulty успешно помогла сотням иностранных граждан и предпринимателей приобрести жильё и коммерческую недвижимость. Мы знаем, насколько сложно самостоятельно собрать документы, оценить объект и соблюсти юридические формальности без комплексного подхода.

Именно поэтому мы предлагаем пакеты сопровождения под ключ, адаптированные под ваши задачи:
- — Подбор жилья или коммерческой недвижимости
- — Анализ ликвидности рынка и рисков
- — Сравнение банков и подбор ипотечных условий
- — Полное сопровождение документов и сертификации
- — Юридические и финансовые консультации от лицензированных специалистов