Налоги при Покупке Недвижимости в Дубае и ОАЭ: Что Нужно Оплатить

Сектор недвижимости в Объединённых Арабских Эмиратах продолжает демонстрировать устойчивость, стабильный рост и высокий уровень доверия со стороны инвесторов — даже в периоды глобальной неопределённости. Яркий тому пример: в 2021 году, несмотря на общемировой экономический спад, Департамент земель Дубая сообщил о сделках с недвижимостью на сумму более $82 миллиардов. Всего два года спустя, в 2023 году, цены на квартиры в Дубае выросли на 35%, а стоимость земельных участков — на 13%, что подтверждает тенденцию устойчивого прироста капитала.

За последнее десятилетие стоимость недвижимости по всей территории ОАЭ увеличилась примерно на 50%, тогда как национальная валюта — дирхам ОАЭ (AED) — демонстрировала исключительную стабильность благодаря своей привязке к доллару США. Кроме того, налоги, связанные с недвижимостью в Эмиратах, либо минимальны, либо полностью отсутствуют, что создаёт крайне благоприятную среду как для частных инвесторов, так и для корпоративных покупателей.

Такое сочетание прироста капитала, валютной стабильности и низкой налоговой нагрузки делает ОАЭ привлекательным направлением для зарубежных инвестиций в недвижимость. Покупатели получают выгоду не только от долгосрочного роста стоимости активов, но и от краткосрочных источников дохода — в частности, за счёт арендной прибыли и перепродажи объектов недвижимости. Бурный рост туризма лишь усиливает этот потенциал: в 2023 году Дубай принял более 17 миллионов международных туристов, что способствует постоянному спросу на жилую и курортную недвижимость.

Среди международных инвесторов бытует распространённое мнение, что в ОАЭ отсутствуют налоги на недвижимость. Хотя это в целом соответствует действительности, реальная картина несколько сложнее. Существуют различные сопутствующие сборы и административные расходы, которые необходимо учитывать, особенно иностранным покупателям. Тем не менее, по сравнению со странами Европы, где налог на прирост капитала может достигать до 25% (например, в Германии), или сопровождаться высокими социальными отчислениями (например, во Франции), налоговая система в сфере недвижимости ОАЭ остаётся исключительно конкурентоспособной.

Чтобы вы могли точнее рассчитать потенциальную доходность от инвестиций (ROI), специалисты B2B Consutly подготовили обзор ключевых налогов и государственных сборов, которые применяются при покупке недвижимости в Дубае и других эмиратах.

Налог на покупку недвижимости в Дубае

Одним из ключевых преимуществ инвестирования в недвижимость в Дубае — особенно для иностранных покупателей — является отсутствие повторяющегося налога на имущество. В отличие от множества других юрисдикций мира, нерезиденты в ОАЭ не обязаны уплачивать ежегодные налоги на недвижимость, что делает рынок особенно привлекательным для международных инвесторов, семейных офисов и корпоративных покупателей.

Вместо регулярных налоговых обязательств, покупатели недвижимости в Дубае, как правило, оплачивают набор разовых транзакционных сборов в момент заключения сделки. Эти платежи являются прозрачными, регулируются государственными органами, такими как Департамент земель Дубая (DLD), и остаются сравнительно низкими по сравнению с аналогичными расходами в Европе или Северной Америке.

Ниже приведён обзор основных расходов, связанных с покупкой недвижимости в Дубае:

Примечание: Некоторые расходы, такие как сервисные и муниципальные сборы, являются регулярными. Другие (например, NOC или комиссия агента) применяются однократно. Обязательно проконсультируйтесь со специалистами B2B Consulting, чтобы эффективно структурировать инвестицию.

Комиссия агентств и регистрационные сборы

В Дубае привлечение лицензированного риелтора — не просто обычная практика, а практически обязательное условие для завершения любой сделки с недвижимостью, особенно на вторичном рынке. Агентства недвижимости выступают посредниками между покупателями, продавцами и застройщиками, обеспечивая проведение должной проверки и соблюдение всех нормативных требований, установленных Департаментом земель Дубая (DLD).

В связи с этим покупателям следует учитывать агентскую комиссию, которая обычно составляет 2% от стоимости объекта, плюс дополнительно 5% НДС от суммы комиссии. Эта сумма, как правило, оплачивается покупателем, если иное не оговорено в договоре купли-продажи.

Помимо агентской комиссии, применяются фиксированные регистрационные сборы — их размер зависит от суммы сделки и они подлежат оплате в пользу DLD в рамках официальной процедуры регистрации. К ним относятся:

•  – Фиксированный сбор 2 000 AED (~550 USD) для объектов стоимостью менее 500 000 AED

•  – 4 000 AED (~1 100 USD) для объектов стоимостью выше этого порога

•  – Дополнительно 5% НДС на вышеуказанные фиксированные сборы

Хотя эти суммы могут показаться незначительными по сравнению с общей стоимостью недвижимости, в совокупности они существенно влияют на общую стоимость приобретения, особенно в случае инвестиционного портфеля с несколькими сделками. Именно поэтому B2B Consulting настоятельно рекомендует учитывать все подобные сборы на этапе бюджетного планирования и оценки доходности (ROI).

Примечание: Эти регулярные расходы должны учитываться при расчётах доходности инвестиций (ROI), особенно при сдаче объектов в аренду. Проконсультируйтесь со специалистами B2B Consulting, чтобы оптимизировать операционные бюджеты.

Налог на аренду недвижимости в Дубае

Дубай предлагает одну из самых благоприятных арендных систем для арендодателей в мире — это ключевой фактор, привлекающий иностранных инвесторов, нацеленных на стабильный пассивный доход. Доход от аренды не облагается подоходным налогом, что означает, что вся арендная выручка (за вычетом расходов на обслуживание и эксплуатацию) остаётся в распоряжении владельца.

Однако существуют определённые муниципальные сборы, которые взимаются в виде налога на аренду, рассчитываемого как процент от годовой арендной платы за объект. Эти сборы оплачиваются арендатором, а не арендодателем, и собираются муниципалитетом Дубая в рамках обязательной регистрации договора аренды:

•  – Жилая недвижимость: 5% от годовой арендной ставки
•  – Коммерческая недвижимость: 10% от годовой арендной ставки

Эти сборы автоматически добавляются при регистрации договора аренды через систему Ejari и, как правило, включаются в счета за коммунальные услуги.

Помимо налогов на аренду, все коммунальные расходы — включая воду, электричество и охлаждение — полностью оплачиваются арендатором. Платежи осуществляются онлайн через Dubai Electricity and Water Authority (DEWA), что обеспечивает удобство и прозрачность.

С точки зрения инвестора такая структура является крайне выгодной, поскольку снижает налоговую нагрузку и текущие обязательства владельца, сохраняя при этом высокий уровень нормативного контроля. При разработке долгосрочной арендной стратегии B2B Consulting рекомендует учитывать данные муниципальные сборы при расчёте показателей валовой и чистой доходности.

Налоговые преимущества для владельцев недвижимости в Дубае

Инвестиции в недвижимость в Дубае предоставляют иностранным покупателям редкое сочетание налоговой эффективности и юридических привилегий, которые в других странах доступны только гражданам или резидентам с длительным стажем. Привлекательность правовой среды Эмирата особенно высока для международных предпринимателей, управляющих активами и семей с глобальной структурой капитала, стремящихся к диверсификации вложений.

Отсутствие прямых налогов на недвижимость

В Дубае действует нулевая ставка налогообложения на доходы от недвижимости и прирост капитала:

• – Нет ежегодного налога на недвижимость
• – Нет налога на прирост капитала при перепродаже объектов
• – Нет подоходного налога с прибыли от аренды

Такая система позволяет инвесторам сохранять практически 100% дохода от аренды и перепродажи, предоставляя значительные преимущества по сравнению с традиционными рынками Европы или Северной Америки.

Резидентство через инвестиции в недвижимость

Владение недвижимостью в Дубае открывает доступ к возможности получения резидентства для иностранных граждан. В зависимости от стоимости объекта покупатели могут рассчитывать на следующие визовые опции:

• – 3-летняя виза инвестора: при инвестициях в недвижимость от 750,000 AED (~204,000 USD)
• – 10-летняя «Золотая виза»: при вложениях от 2 миллионов AED (~545,000 USD)

Резидентская виза ОАЭ предоставляет дополнительные преимущества, в том числе:

• – Правовую и банковскую защиту в рамках юрисдикции ОАЭ
• – Конфиденциальность финансовых операций
• – Освобождение от двойного налогообложения (при наличии международных соглашений)
• – Возможность открыть бизнес, работать, учиться или проживать длительное время в Эмиратах

Удалённые сделки и полная цифровизация

В целях поддержки иностранных инвесторов Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) полностью перевёл большинство процедур по недвижимости в цифровой формат. Это означает, что:

• – Сделки купли-продажи могут быть полностью проведены онлайн
• – Не требуется личное присутствие в Дубае на этапе покупки
• – Документы о праве собственности и титулы выдаются в цифровом виде
• – Инвесторы могут прибыть в ОАЭ уже как законные собственники недвижимости — готовые к получению визы или регистрации бизнеса

Для международных клиентов, особенно управляющих портфелем из-за рубежа, B2B Consulting предоставляет полное юридическое и административное сопровождение на всех этапах покупки и подачи на визу.

Процедура уплаты налогов на недвижимость в Дубае

Процесс расчётов по налогам и сборам в сфере недвижимости Дубая прозрачен, регулируется государством и отличается высокой эффективностью, что обеспечивает уверенность инвесторов и соблюдение всех норм. Все обязательства, связанные с покупкой недвижимости, должны быть полностью погашены до момента юридической регистрации прав собственности через Dubai Land Department (DLD).

1. Срок оплаты и юридические обязательства

Все налоги, регистрационные сборы и сервисные платежи должны быть уплачены в момент заключения сделки. Департамент земельных ресурсов Дубая не допускает частичных или отсроченных выплат по данным обязательствам. Это гарантирует, что:

• – Выдача титула на собственность не задерживается,
• – Право собственности юридически защищено с момента регистрации,
• – Не возникают скрытые обязательства после завершения сделки.

2. Каналы оплаты

В зависимости от типа сделки (первичный или вторичный рынок), оплату можно произвести следующими способами:

➤ Банковский перевод

Для большинства сделок, особенно на вторичном рынке:

• – Покупатель переводит средства напрямую на счёт DLD или эскроу-счёт, зарегистрированный на имя застройщика или лицензированного брокера.
• – Эскроу-счета строго регулируются и выступают в качестве юридически защищённых механизмов хранения средств до завершения сделки.

➤ Портал застройщика или офис продаж

Для объектов на стадии строительства (off-plan):

• – Платежи осуществляются напрямую зарегистрированному застройщику, обычно через онлайн-портал или банковскую ссылку.
• – Как правило, график выплат согласован заранее и привязан к этапам строительства.

3. Перечень налогов и сборов

Покупатель обязан учесть следующие расходы, которые уплачиваются заранее:

• – Регистрационный сбор DLD — 4% (от заявленной стоимости сделки)
• – Административный сбор (обычно 540 AED для квартир и 120 AED для участков)
• – Фиксированная плата за регистрацию (2,000 AED для объектов до 500K AED; 4,000 AED — выше)
• – НДС (если применимо) — 5% на коммерческую недвижимость или услуги застройщика
• – Сбор за регистрацию ипотеки (если есть финансирование): 0.25% от суммы займа
• – Плата за выдачу титула собственности (~70 USD)
• – Дополнительные расходы: сбор за NOC, комиссия брокера, страховка, Oqood (для строящихся объектов)

Каждое платёжное действие фиксируется и сопровождается официальной квитанцией, которая цифровым образом привязывается к объекту в системе DLD.

Проверить все предполагаемые расходы можно с помощью официального калькулятора сборов Dubai Land Department.

4. Соблюдение норм и документы

После успешной оплаты:

• – Покупатель получает подтверждение оплаты (в электронном или бумажном виде)
• – Эти документы подаются в DLD вместе с договором купли-продажи (MoU), копией паспорта и Emirates ID (если есть)
• – После проверки выдается титул собственности (Oud) в течение 1–3 рабочих дней

В случае корпоративных или трансграничных структур инвестирования B2B Consulting оказывает поддержку в сопровождении эскроу-сделок, проверке соответствия и оформлении налоговой документации.

Итоги

В Дубае вы платите один раз — и владеете недвижимостью навсегда, без налогов.
Сводя все налоги и сборы по недвижимости к единовременному платежу при покупке, ОАЭ избавляют владельцев от долговременной налоговой нагрузки, характерной для других юрисдикций.

 

Преимущества инвестирования в недвижимость Дубая для иностранных граждан

Рынок недвижимости Дубая считается одним из самых привлекательных и перспективных инвестиционных направлений в мире. Он сочетает в себе налоговую эффективность, геополитическую нейтральность, цифровую государственную инфраструктуру и ориентированную на инвестора правовую систему — всё это делает Дубай уникальным выбором для иностранных инвесторов, стремящихся к высокой доходности и стабильности в долгосрочной перспективе.

Ниже приведены ключевые преимущества, благодаря которым Дубай является стратегическим выбором для вложений в недвижимость:

1. Стратегическое географическое положение

Дубай расположен на перекрёстке Европы, Азии и Африки и обеспечивает прямое авиасообщение с более чем 200 направлениями. Это делает город предпочтительной базой для:

• – Ведения глобального бизнеса
• – Размещения региональных штаб-квартир
• – Управления международным недвижимым имуществом
• – Благодаря удобному часовому поясу, Дубай идеально подходит для координации международных проектов и кросс-граничного управления активами.

2. Благоприятное инвестиционное регулирование

В ОАЭ действует 100% иностранное право собственности в специально отведённых зонах, отсутствует валютный контроль и внедрены цифровые платформы для:

• – Регистрации прав собственности (Dubai REST / DLD)
• – Договоров аренды (Ejari)
• – Одобрения строительства и регулирования эскроу-счетов (Oqood, RERA)

Отсутствуют ограничения на репатриацию капитала, а права собственности иностранцев защищены на законодательном уровне.

3. Широкий выбор инвестиционных объектов

В Дубае представлен разнообразный спектр объектов недвижимости, включая:

• – Роскошные виллы и пентхаусы
• – Апартаменты с брендом отелей
• – Обслуживаемые резиденции
• – Бизнес-здания категории Grade-A
• – Проекты на стадии строительства (off-plan) с высоким потенциалом роста капитала

Такое разнообразие позволяет инвесторам формировать сбалансированный портфель, ориентированный как на прирост капитала, так и на получение арендного дохода.

4. Гибкие и инновационные условия оплаты

Застройщики в Дубае регулярно предлагают максимально гибкие схемы оплаты, включая:

• – Планы оплаты после передачи объекта (до 5 лет)
• – Рассрочки без процентов
• – Возможность оплаты в криптовалюте через лицензированные платформы
• – Индивидуальные графики, привязанные к этапам строительства, для корпоративных клиентов

Это позволяет инвесторам гибко управлять ликвидностью, одновременно закрепляя активы на ранних стадиях строительного цикла.

5. Современная инфраструктура и высокий уровень жизни

Дубай может похвастаться одной из самых развитых городских инфраструктур в мире:

• – Обширная сеть общественного транспорта и скоростных автомагистралей
• – Лучшие международные школы и медицинские учреждения
• – Высокоскоростной интернет 5G и инициативы «умного города»
• – Безопасные, чистые и удобные для семей районы

Эти факторы поддерживают стабильный спрос на аренду и способствуют росту капитализации недвижимости.

6. Сильный и прибыльный рынок аренды

Благодаря росту населения, устойчивому туристическому сектору и международным мероприятиям, таким как Expo 2020 и COP28, спрос на аренду в Дубае остаётся высоким:

• – Валовая доходность от аренды составляет от 5% до 8%
• – Высокие показатели заполняемости как в жилом, так и в коммерческом сегментах
• – Долгосрочные договоры аренды с юридической защитой через систему Ejari

Это делает Дубай идеальной платформой для стратегии buy-to-let и доходных инвестиционных портфелей.

7. Прозрачная и безопасная правовая база

Рынок недвижимости Дубая регулируется RERA и поддерживается следующими механизмами:

• – Цифровой реестр прав собственности
• – Эскроу-счета для защиты инвестиций в проекты на стадии строительства
• – Системы арбитража для разрешения споров и защиты инвесторов
• – Отсутствие обязательного публичного раскрытия данных, что обеспечивает конфиденциальность владения

Иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость по модели freehold в определённых зонах, что даёт им полные права на использование, сдачу в аренду, продажу или передачу по наследству.

8. Минимальная налоговая нагрузка

Дубай предлагает уникальные по мировым меркам налоговые преимущества:

• – Отсутствие налога на недвижимость
• – Отсутствие налога на доход от аренды
• – Отсутствие налога на прирост капитала при перепродаже
• – Отсутствие налога на наследство (при наличии зарегистрированного завещания)

Это даёт инвесторам прогнозируемые издержки и максимальную чистую доходность — ключевая причина, по которой институциональный и частный капитал стабильно устремляется в ОАЭ.

Итоги

Независимо от того, строите ли вы личный инвестиционный портфель, диверсифицируете корпоративный капитал или управляете трансграничными активами, Дубай предлагает уникальное сочетание безопасности, налоговой нейтральности, инвестиционной доходности и глобальной доступности — всё в одной юрисдикции.

Для стратегического планирования и соблюдения норм B2B Consulting предоставляет полный цикл поддержки иностранных инвесторов — от юридической экспертизы и структурирования сделки до оформления визы и управления арендой.

Заключение

В этом руководстве представлены ключевые налоги, регистрационные сборы и финансовые обязательства, которые возникают при покупке недвижимости в Дубае и ОАЭ. Хотя здесь отсутствует налог на собственность в привычном понимании, покупателям важно учитывать сопутствующие транзакционные расходы, включая оплату регистрации, административных сборов и сервисных платежей.

По сравнению с другими высокоразвитыми рынками — такими как Франция, Германия или Сингапур — ОАЭ предлагают одни из самых благоприятных условий для инвесторов:

• – Отсутствие налога на прирост капитала
• – Отсутствие налога на доход от аренды
• – Отсутствие ежегодного налога на недвижимость
• – Право собственности для иностранцев

Эти условия стабильно удерживают Дубай среди лучших юрисдикций мира для инвестиций в международную недвижимость. Тем не менее, рынок может быть сложен для новичков. Многие зарубежные инвесторы сталкиваются с:

• – Недвижимостью с низким спросом или завышенной стоимостью
• – Слабыми перспективами аренды и дохода
• – Отсутствием прозрачности со стороны застройщиков
• – Языковыми и юридическими барьерами

Эти риски подчёркивают важность сотрудничества с надёжным консультантом, который понимает как локальные особенности рынка недвижимости, так и международные юридические и налоговые аспекты, касающиеся иностранных инвесторов.

Почему выбирают B2B Consulting?

Компания B2B Consulting помогает клиентам:

• – Подобрать высокодоходные жилые и коммерческие объекты
• – Оценить риски и перспективу доходности
• – Структурировать сделки в полном соответствии с законодательством ОАЭ
• – Предоставить трансграничное налоговое и финансовое планирование
• – Полностью сопровождать клиента — от первой консультации до регистрации собственности и получения визы

Независимо от того, инвестируете ли вы как частное лицо, юридическое лицо или в рамках диверсифицированной стратегии, мы гарантируем, что ваш выход на рынок недвижимости ОАЭ будет стратегически продуманным, прибыльным и безопасным.

📩 Свяжитесь с B2B Consulting уже сегодня, чтобы записаться на бесплатную консультацию и получить доступ к премиальной недвижимости, соответствующей вашим инвестиционным целям.