Продажа недвижимости в ОАЭ: пошаговый процесс и правовые особенности

Продавать и покупать недвижимость в Эмиратах могут не только граждане страны, но и иностранцы. Сделки не облагаются налогом, однако жёстко регулируются законом и проходят исключительно через местные банки. В отдельных случаях средства могут быть временно заморожены в рамках требований AML (борьба с отмыванием денег). Тем, кто хочет выгодно продать апартаменты, реализовать наследство или развивать направление перепродажи, важно заранее понять, как проходит процесс продажи недвижимости в ОАЭ и какие юридические нюансы стоит учитывать. Чтобы заработать на недвижимости в Дубае, недостаточно следить за рыночными трендами — необходимо учитывать правовые ограничения, банковские риски и особенности структурирования сделок, особенно если продажа рассматривается как часть инвестиционного бизнеса.

 

Как подготовиться к продаже недвижимости

 

Перед продажей недвижимости важно понимать, как проходит сам процесс. Он состоит из нескольких последовательных шагов: оценки, проверки, подготовки документов и выбора брокера. Ниже — краткое описание основных этапов, которые помогут заранее подготовиться к сделке.

1.  — Оценка объекта
2.  — Проверка юридической чистоты
3.  — Сбор документов
4.  — Подготовка объекта
5.  — Выбор брокера для переговоров и завершения  сделки

Шаг 1. Оценка объекта

Первым этапом является оценка стоимости недвижимости. Без понимания реальной рыночной цены можно потерять тысячи дирхамов или даже сорвать сделку. Завышенная стоимость отпугивает покупателей, а заниженная — вызывает подозрения относительно состояния объекта. Чтобы определить справедливую цену недвижимости в Дубае, воспользуйтесь следующими инструментами:

1. Зайдите на сайт RERA Calculator — он поможет определить допустимый диапазон цен.
2. Изучите площадки с актуальными объявлениями, чтобы сравнить стоимость аналогичных объектов в вашем районе.
3. Обратитесь к лицензированному брокеру RERA — он проведёт профессиональную оценку и поможет избежать необоснованных ожиданий.

Шаг 2. Юридическая проверка объекта перед продажей

В ОАЭ особое внимание уделяется защите интересов обеих сторон сделки, поэтому процесс продажи организован максимально прозрачно — через банк и при участии лицензированного агента. переведи на анг. максимально правмльно не изменяя код Перед заключением договора важно убедиться, что объект юридически чист, то есть не обременён долгами или обязательствами. Проверка включает:

1. Наличие ипотечных выплат (если объект находится в залоге).
2. Проверку, не сдана ли недвижимость в аренду.
3. Выяснение количества владельцев, наследников и возможных судебных споров.

Если в ходе проверки выявляются нарушения или задолженности, сделка приостанавливается до их полного урегулирования.

Шаг 3. Подготовка документов для сделки

Для проведения сделки потребуется регистрация в Земельном департаменте, чаще всего — в Дубае, где рынок более открыт для иностранных инвесторов. Отсутствие даже одного документа может привести к задержке процедуры или потере покупателя, поэтому важно заранее подготовить весь пакет. Основные документы, которые понадобятся:

1.  — Title Deed — свидетельство о праве собственности на объект.
2.  — Mortgage Clearance Letter — подтверждение о погашении ипотеки (при наличии кредита).
3.  — No Objection Certificate (NOC) — документ от застройщика, подтверждающий отсутствие претензий: все сервисные сборы оплачены, условия владения соблюдены.
4.  — Паспорт или Emirates ID (для резидентов).
5.  — Tenancy Contract — если объект сдан в аренду. Этот документ показывает срок действия договора и возможность его досрочного расторжения.

Шаг 4. Подготовка объекта к продаже

Покупатели в ОАЭ обращают внимание не только на локацию, но и на состояние квартиры. Чистый, ухоженный и благоустроенный объект вызывает больше доверия и помогает продать недвижимость быстрее. Перед осмотром или публикацией фото уберите личные вещи, освободите пространство и при необходимости проведите косметический ремонт — особенно на кухне и в санузлах. Чтобы повысить привлекательность объявления, можно заказать профессиональную фотосъёмку или видеотур — качественная визуальная презентация значительно ускоряет поиск покупателя.

Шаг 5. Выбор брокера и сопровождение сделки

Как отмечалось ранее, участие брокера в продаже недвижимости в ОАЭ является обязательным требованием. Выбор надёжного специалиста — важный этап, от которого зависит прозрачность и успешность сделки. Профессиональный брокер:

1.  — Проводит оценку объекта по текущим рыночным показателям.
2.  — Определяет оптимальное время для выхода на рынок.
3.  — Размещает объявления на ведущих площадках недвижимости.
4.  — Готовит договор купли-продажи и согласовывает условия с обеими сторонами.
5.  — Сопровождает регистрацию сделки в Dubai Land Department (DLD) и контролирует расчёты через банк.

Работайте только с лицензированными брокерами

Проводить сделки с недвижимостью в ОАЭ стоит только через официальных брокеров, имеющих регистрацию и уникальный номер RERA ID. Проверить наличие лицензии можно на сайте Dubai REST. Это гарантирует прозрачность сделки и защиту интересов продавца.

 

 

 

Маркетинг недвижимости: где и как искать покупателей

Продажа недвижимости в ОАЭ требует продуманной маркетинговой стратегии. Важно выбрать эффективные каналы привлечения покупателей и выстроить процесс переговоров так, чтобы не затягивать заключение сделки. Лицензированный брокер с RERA ID возьмёт на себя продвижение объекта, обеспечит выход на нужную аудиторию и оптимизирует процесс продаж. Полезно знать: Апартаменты в Эмиратах продаются значительно быстрее, чем дома или виллы. Лидером рынка остаётся Дубай — здесь квартиры покупают примерно в четыре раза чаще, чем в других эмиратах, включая столицу.

Размещение объявлений: ключевые площадки

Владелец может искать покупателей самостоятельно, однако без доступа к профессиональным каналам этот процесс занимает много времени. Чтобы продать квартиру в Дубае быстро и по рыночной цене, рекомендуется размещать объявления на официальных порталах недвижимости, где работают только агентства с лицензией RERA:

1.  — Property Finder — крупнейшая площадка, ориентированная на экспатов и инвесторов.
2.  — Bayut — популярный портал среди резидентов, особенно в сегменте аренды и перепродажи.
3.  — Houza — специализируется на продаже вилл, таунхаусов и премиальных объектов.
4.  — JustProperty — эффективен для продвижения новостроек и элитных квартир.
5.  — Dubizzle — платформа для бюджетных объектов и быстрой перепродажи; частично доступна частным лицам, но профессиональные брокеры имеют расширенные возможности публикации.

Лицензированные агентства публикуют объявления одновременно на всех этих порталах, что значительно увеличивает охват аудитории и ускоряет продажу. Кроме того, у них есть собственная клиентская база, что позволяет подбирать покупателей без лишней рекламы и затрат времени.

Тонкости переговоров в Эмиратах

В деловой культуре ОАЭ умение торговаться считается нормой. Небольшая уступка в цене часто помогает быстрее заключить сделку — скидка в пределах 5% воспринимается как уважительный жест со стороны продавца. Однако чрезмерное снижение стоимости может вызвать сомнения в качестве или состоянии объекта. Цена должна быть окончательно согласована и зафиксирована в предварительном договоре (Memorandum of Understanding, MoU). После подписания документа изменение суммы не допускается: цифры в чеке и MoU должны полностью совпадать. В противном случае Земельный департамент Дубая (DLD) отклонит регистрацию сделки. Если покупатель — гражданин ОАЭ, рекомендуется поручить все переговоры лицензированному брокеру, который владеет языком и понимает местные традиции делового общения.

Расчёты и завершение сделки: как избежать рисков

Важно учитывать, что любая продажа недвижимости в ОАЭ проходит проверку источника средств (AML — Anti-Money Laundering). Без этого процедура не будет зарегистрирована. Проверку проводит банк, выпускающий чек для оплаты. Независимо от статуса покупателя — резидент, инвестор или юридическое лицо — все расчёты должны осуществляться только через личный счёт продавца в банке, зарегистрированном в ОАЭ. Если у владельца такого счёта нет, его необходимо открыть его здесь. Перевести средства напрямую на счёт в другой стране невозможно: местный банк является обязательным участником расчёта и фиксирует движение денег по сделке. Это обеспечивает прозрачность и защиту всех сторон в соответствии с требованиями законодательства Эмиратов.  

Что включает в себя проверка AML

При продаже недвижимости в ОАЭ особое внимание уделяется финансовой прозрачности сделки. Банк, выпускающий чек, обязан провести AML-проверку (Anti-Money Laundering), направленную на предотвращение незаконного оборота средств. В рамках проверки анализируются:

1.  — Источник происхождения средств покупателя.
2.  — Соответствие суммы, указанной в договоре и платёжных документах.
3.  — Отсутствие подозрительных операций или несоответствий в банковской истории.

Наиболее тщательную проверку проходят иностранные инвесторы, особенно при крупных суммах сделки. Процесс занимает в среднем от 2 до 10 рабочих дней.

Расчёты по сделке: как работает банковский чек

В ОАЭ оплата недвижимости осуществляется исключительно с помощью банковского чека (Manager’s Cheque) — это гарантированный инструмент расчёта, выпускаемый банком покупателя. Основные требования:

1. — Чек оформляется на имя продавца.
2.  — Сумма должна полностью совпадать с указанной в Memorandum of Understanding (MoU).
3.  — Перед передачей денег чек поступает в Trustee Office — государственное учреждение, где проводится проверка данных и подтверждение сделки.
4.  — После завершения проверки чек возвращается покупателю — лично или через брокера, если у него оформлена доверенность на сопровождение сделки.
5.  

Такой механизм обеспечивает безопасность и контроль на каждом этапе, исключая риск мошенничества и несогласованных действий со стороны участников сделки.

 

 

Нюансы регистрации сделки

Процесс регистрации сделки проходит в Trustee Office — государственном регистраторе, где осуществляется официальная передача права собственности. После согласования всех условий и получения чека в банке обе стороны приезжают в офис для завершения оформления. При необходимости могут присутствовать доверенные лица, уполномоченные на основании доверенности (Power of Attorney, POA). Документ оформляется в установленном порядке — доверенность должна быть нотариально подтверждена. Покупатель также обязан оплатить государственную пошлину в размере 4% от стоимости объекта. Оплата производится отдельным чеком на имя Dubai Land Department (DLD). В некоторых случаях стороны могут договориться о разделении этой суммы пополам. К стандартному пакету документов, подтверждающему право собственности, прилагаются:

1.  — Паспорт или Emirates ID обеих сторон;
2.  — Чек на покупку недвижимости;
3.  — Чек на оплату пошлины DLD.

 

После подачи документов сотрудники Trustee Office проверяют:

•  — корректность данных в договоре купли-продажи;
•  — совпадение имён и сумм в чеках;
•  — подлинность предоставленных документов.

 

Если всё соответствует требованиям, регистратор подтверждает сделку: старый договор собственности аннулируется, и оформляется новый документ на имя покупателя. Процедура занимает в среднем от 30 минут до 2 часов. После завершения регистрации покупатель получает свидетельство о праве собственности, а продавец — банковский чек с суммой продажи. Важно знать: продажа недвижимости за наличные или перевод средств на счёт третьих лиц, включая родственников, в ОАЭ невозможны — такие сделки не проходят официальную регистрацию и считаются недействительными.

Как избежать заморозки средств

После завершения сделки и получения банковского чека продавец вправе распоряжаться своими средствами по своему усмотрению. Однако важно помнить, что получение наличных в ОАЭ не допускается. Все расчёты проходят исключительно через банки в рамках политики по противодействию отмыванию денег и финансированию терроризма (AML/CFT). Банк может временно заморозить счёт, если операция покажется ему подозрительной. Чтобы избежать подобных ситуаций, стоит заранее соблюдать несколько правил:

1.  — Уточните в банке действующие лимиты по переводам и операциям.
2.  — Не снимайте всю сумму сразу — оставьте часть средств на счёте для будущих платежей или инвестиций.
3.  — При необходимости переведите средства в зарубежный банк, соблюдая установленный порядок.

Следует понимать, что частые крупные операции или несколько подряд продаж недвижимости могут вызвать у банка дополнительные вопросы. В этом случае вас могут попросить предоставить документы и пояснения:

•  — зачем была продана недвижимость;
•  — как вы планируете использовать полученные средства;
•  — ведёте ли коммерческую деятельность на законных основаниях;
•  — уплачены ли все налоги и сборы.

Чтобы избежать задержек, рекомендуется заранее подготовить ответы и закрыть все текущие обязательства, включая коммунальные платежи и сервисные сборы. Даже незначительная задолженность может привести к отсрочке разблокировки счёта и замедлить доступ к средствам.

Юридические аспекты, о которых важно знать инвесторам

Если операции с недвижимостью проводятся регулярно — несколько раз в год, и при этом оформляются как частные, банки могут квалифицировать это как скрытую коммерческую деятельность. В результате счёт может быть заблокирован до выяснения обстоятельств.

Когда можно продать купленную квартиру

Формально ограничений по срокам продажи нет, однако реализовать объект на этапе строительства нельзя. Перед продажей уже готовой недвижимости необходимо получить No Objection Certificate (NOC) от застройщика — подтверждение отсутствия задолженностей и претензий. Если продажа недвижимости становится системной деятельностью, рекомендуется оформлять сделки через компанию, а не как частное лицо. Это упростит процедуру и снизит риск блокировки счетов.

Продажа недвижимости через компанию

Регулярная перепродажа недвижимости в ОАЭ — это уже полноценный бизнес, требующий официальной регистрации. Инвесторам стоит заранее определить, как оформить владение: на физическое лицо, юридическое лицо или офшорную компанию. На практике большинство инвесторов создают юридическое лицо в Mainland или Free Zone, получают необходимую лицензию и открывают корпоративный счёт. При этом все расчёты проходят через компанию, а не личные счета. Такой подход исключает вопросы со стороны банков и позволяет работать в рамках законодательства. Налоговая нагрузка при этом остаётся минимальной:

•  — 5% — НДС;
•  — 9% — корпоративный налог;
•  — 4% — регистрационная пошлина (обычно оплачивает покупатель).

Офшорные сделки: преимущества и риски

Некоторые иностранные инвесторы оформляют офшорные компании и покупают недвижимость на их имя, а при продаже передают не сам объект, а долю в компании. Такой подход позволяет:

• — сократить расходы на налоги и пошлины (в частности, избежать уплаты 4% в DLD);
• — минимизировать комиссию брокера;
• — ускорить процесс, поскольку сделка проходит без участия Земельного департамента.
•  

Однако офшорная схема несёт определённые риски:  

1.  — Банк может заморозить средства, если структура сделки покажется непрозрачной.
2.  — Покупатель не получает Title Deed — право собственности оформляется косвенно, через долю в компании.
3.  — Для регистрации офшорной структуры требуется реальное юридическое присутствие в стране регистрации.

Если продавец владеет бизнесом и работает с опытными юристами, офшорная схема может быть реализуема, но требует внимательного планирования и правового сопровождения.

 

Заключение

В этой статье мы разобрали ключевые аспекты, которые стоит учитывать инвесторам при продаже недвижимости в ОАЭ: пошаговый процесс сделки, юридические требования и возможные риски. Успешная реализация объекта требует не только знания рынка, но и внимательного отношения к документам, банковским процедурам и форме владения. Без профессионального сопровождения даже стандартная сделка может привести к задержкам, блокировке средств или финансовым потерям. Компания B2B Consulting предлагает комплексную поддержку при работе с недвижимостью и банковскими инструментами в ОАЭ. Мы поможем:

•  — подобрать банк, подходящий под ваши цели и резидентский статус;
•  — подготовить полный пакет документов с учётом требований комплаенса;
•  — пройти проверки KYC/AML без задержек и отказов;
•  — открыть банковский счёт на физическое или юридическое лицо — в зависимости от структуры владения;
•  — избежать типичных ошибок, из-за которых счета могут блокироваться.

Кроме того, мы предоставляем услуги по регистрации компаний в ОАЭ “под ключ”, с оптимальной корпоративной структурой под выбранную модель работы. При необходимости наши специалисты помогут оценить риски при использовании офшорных схем и предложат безопасные решения. B2B Consulting обеспечивает юридическую и финансовую защиту интересов клиента на каждом этапе — от первичного консультирования до финального расчёта по сделке. Недвижимость в ОАЭ остаётся одним из самых прибыльных активов на рынке: доход от аренды достигает 6–10% годовых, а за последнее десятилетие стоимость жилья в среднем выросла в 1,5 раза. Продавать и покупать недвижимость в Эмиратах могут не только граждане страны, но и иностранцы. Сделки не облагаются налогом, однако жёстко регулируются законом и проходят исключительно через местные банки. В отдельных случаях средства могут быть временно заморожены в рамках требований AML (борьба с отмыванием денег). Тем, кто хочет выгодно продать апартаменты, реализовать наследство или развивать направление перепродажи, важно заранее понять, как проходит процесс продажи недвижимости в ОАЭ и какие юридические нюансы стоит учитывать. Чтобы заработать на недвижимости в Дубае, недостаточно следить за рыночными трендами — необходимо учитывать правовые ограничения, банковские риски и особенности структурирования сделок, особенно если продажа рассматривается как часть инвестиционного бизнеса.