Impuestos al Comprar Bienes Raíces en Dubái y los Emiratos Árabes Unidos: Qué Debes Pagar

El sector inmobiliario en los Emiratos Árabes Unidos sigue demostrando resiliencia, un crecimiento constante y una sólida confianza por parte de los inversores, incluso en períodos de incertidumbre global. Un ejemplo llamativo: en 2021, en medio de una recesión económica mundial, el Departamento de Tierras de Dubái (Dubai Land Department) registró transacciones inmobiliarias por más de 82 mil millones de dólares. Solo dos años después, en 2023, los precios de los apartamentos en Dubái aumentaron un 35% y los valores del suelo subieron un 13%, reforzando la tendencia de apreciación sostenida del capital.

En la última década, el valor de las propiedades en los EAU ha crecido aproximadamente un 50%, mientras que la moneda nacional —el dírham emiratí (AED)— se ha mantenido notablemente estable gracias a su paridad con el dólar estadounidense. Además, los impuestos relacionados con la propiedad en los Emiratos son mínimos o inexistentes, lo que crea un entorno altamente favorable tanto para inversores privados como corporativos.

Esta combinación de crecimiento de capital, estabilidad monetaria y baja carga fiscal convierte a los EAU en un destino atractivo para la inversión inmobiliaria extranjera. Los compradores se benefician no solo de la apreciación a largo plazo, sino también de ingresos a corto plazo, especialmente a través de rendimientos de alquiler y reventa de propiedades. El auge del turismo refuerza aún más este potencial: Dubái recibió más de 17 millones de visitantes internacionales en 2023, lo que impulsa la demanda de viviendas residenciales y vacacionales.

Una suposición común entre los inversores internacionales es que los EAU no aplican impuestos a la propiedad. Aunque esto es mayormente cierto, la realidad es más matizada. Existen varias tasas de transacción y costes administrativos que los compradores —especialmente los no residentes— deben tener en cuenta. Sin embargo, si se comparan con países europeos, donde el impuesto sobre plusvalías puede alcanzar hasta el 25% (como en Alemania) o incluir altas contribuciones sociales (como en Francia), la estructura fiscal inmobiliaria de los EAU sigue siendo excepcionalmente competitiva.

Para ayudarte a calcular con mayor precisión el posible retorno de tu inversión, los expertos de B2B Consutly explican los impuestos clave y las tasas gubernamentales aplicables al comprar una propiedad en Dubái y en todo el territorio de los Emiratos.

Impuesto sobre la Compra de Bienes Raíces en Dubái

Una de las principales ventajas de invertir en bienes raíces en Dubái —especialmente para compradores extranjeros— es la ausencia de un impuesto recurrente sobre la propiedad. A diferencia de muchas otras jurisdicciones globales, los no residentes en los EAU no están sujetos a obligaciones fiscales anuales sobre la propiedad, lo que hace que el mercado sea especialmente atractivo para inversores internacionales, oficinas familiares y compradores corporativos.

En lugar de cargas fiscales continuas, los compradores en Dubái suelen incurrir en un conjunto de tasas transaccionales únicas en el momento de la compra. Estas tarifas son transparentes, están reguladas por autoridades gubernamentales como el Departamento de Tierras de Dubái (DLD) y son relativamente bajas en comparación con las de Europa o América del Norte.

A continuación, se presenta un desglose de los costes principales asociados a la adquisición de bienes raíces en Dubái:

Nota: Algunos costes como los gastos de mantenimiento y las tasas municipales son recurrentes. Otros (como la tasa NOC o la comisión del agente) se aplican solo una vez por transacción. Consulta siempre con B2B Consulting para estructurar tu inversión de manera eficiente.

Honorarios de Agente y Cargos de Registro

En Dubái, contar con un agente inmobiliario autorizado no solo es una práctica habitual, sino prácticamente esencial para completar cualquier transacción inmobiliaria, especialmente en el mercado secundario. Los agentes inmobiliarios actúan como intermediarios entre compradores, vendedores y promotores, garantizando que se realice la debida diligencia y que todos los pasos regulatorios se sigan conforme a los requisitos del Departamento de Tierras de Dubái (DLD).

Por ello, los compradores deben tener en cuenta los honorarios de comisión de agencia, que suelen equivaler al 2% del precio de compra, más un 5% adicional de IVA sobre la comisión. Este coste generalmente corre a cargo del comprador, salvo que se negocie lo contrario en el contrato de compraventa.

Además de las comisiones de los agentes, se aplican cargos fijos de registro, dependiendo del tamaño de la transacción, y deben pagarse al DLD como parte del proceso formal de registro. Estos incluyen:

•  – Una tarifa fija de 2.000 AED (~550 USD) para propiedades con precio inferior a 500.000 AED

•  – 4.000 AED (~1.100 USD) para propiedades valoradas por encima de ese umbral

•  – Más un 5% de IVA sobre los cargos fijos anteriores

Aunque estas cifras pueden parecer menores en comparación con el valor total de la propiedad, contribuyen significativamente al coste total de adquisición, especialmente en carteras de inversión con múltiples transacciones. Por esta razón, B2B Consulting recomienda encarecidamente incluir todos estos cargos en la planificación inicial del presupuesto y en la evaluación del retorno de la inversión.

Nota: Estos gastos recurrentes deben incluirse en los cálculos de rentabilidad (ROI), especialmente en propiedades de alquiler. Consulta con B2B Consulting para optimizar tu presupuesto operativo.

Impuesto sobre el Alquiler de Propiedades en Dubái

Dubái ofrece uno de los entornos de alquiler más favorables para los propietarios del mundo, lo que atrae especialmente a inversores extranjeros interesados en generar ingresos pasivos estables. No existe impuesto sobre la renta personal sobre los ingresos por alquiler, lo que significa que todos los ingresos (tras los costes operativos y de mantenimiento) permanecen en manos del propietario.

Sin embargo, se aplican ciertos cargos municipales en forma de un impuesto sobre el alquiler, calculado como porcentaje del alquiler anual de la propiedad. Estos cargos son pagados por el inquilino, no por el propietario, y son recaudados por el Ayuntamiento de Dubái como parte del registro estándar del contrato de arrendamiento:

•  – Propiedades residenciales: 5% del alquiler anual
•  – Propiedades comerciales: 10% del alquiler anual

Estas tasas se añaden automáticamente al registro del contrato de arrendamiento a través del sistema Ejari y normalmente están incluidas en las facturas de servicios públicos.

Además del impuesto sobre el alquiler, todos los costes de servicios públicos —incluyendo agua, electricidad y climatización— son totalmente asumidos por el inquilino. Los pagos se gestionan en línea a través de la Autoridad de Electricidad y Agua de Dubái (DEWA), lo que proporciona comodidad y transparencia.

Desde la perspectiva del inversor, esta estructura es altamente ventajosa, ya que reduce la exposición fiscal y las obligaciones continuas del propietario, al tiempo que mantiene una fuerte supervisión regulatoria. Para estrategias de arrendamiento a largo plazo, B2B Consulting recomienda tener en cuenta estos cargos municipales al calcular la rentabilidad neta.

Beneficios Fiscales para Propietarios en Dubái

Invertir en bienes raíces en Dubái ofrece a los compradores extranjeros una combinación poco común de eficiencia fiscal y privilegios legales, normalmente reservados a ciudadanos o residentes de largo plazo en otros países. El entorno regulatorio pro-inversor del Emirato resulta especialmente atractivo para empresarios internacionales, gestores de patrimonio y familias globales que buscan diversificar sus activos.

Sin Impuestos Directos sobre Propiedades

Dubái ofrece un entorno libre de impuestos sobre ingresos inmobiliarios y plusvalías:

•  – Sin impuesto anual sobre la propiedad
•  – Sin impuesto sobre plusvalías en la reventa de inmuebles
•  – Sin impuesto sobre la renta por beneficios del alquiler

Esta estructura permite a los inversores conservar casi el 100% de sus rendimientos por alquiler y márgenes de reventa, lo que representa una ventaja significativa frente a los mercados tradicionales europeos o norteamericanos.

Residencia a Través de Inversión Inmobiliaria

Ser propietario de bienes raíces en Dubái también abre la puerta a privilegios de residencia para ciudadanos extranjeros. Dependiendo del valor de la propiedad, los compradores pueden solicitar las siguientes opciones de residencia:

•  – Visa de Inversor Inmobiliario de 3 Años: Para inversiones inmobiliarias de 750,000 AED (~204,000 USD)
•  – Visa Dorada de 10 Años: Para inversiones inmobiliarias de 2 millones AED (~545,000 USD) o más

Tener una visa de residencia en los EAU ofrece beneficios adicionales, como:

•  – Protecciones legales y bancarias bajo la jurisdicción de los EAU
•  – Confidencialidad de las transacciones financieras
•  – Exenciones de doble imposición (cuando existan tratados)
•  – Derecho a establecer y operar un negocio, estudiar, trabajar o residir a largo plazo en los Emiratos

Transacciones Remotas y Digitalización Completa

Con el fin de apoyar a los inversores internacionales, el Departamento de Tierras de Dubái (DLD) ha digitalizado completamente la mayoría de los procedimientos inmobiliarios. Esto significa que:

•  – Las compras y ventas de propiedades pueden realizarse completamente en línea
•  – No es necesario viajar a Dubái durante la fase de adquisición
•  – Los documentos de propiedad y escrituras pueden emitirse digitalmente
•  – Los inversores pueden llegar a los EAU como propietarios legales, listos para activar visas o registrar empresas

Para los clientes internacionales, especialmente aquellos que gestionan carteras desde el extranjero, B2B Consulting ofrece soporte legal y administrativo completo durante todo el proceso de adquisición y solicitud de visa.

Procedimiento de Pago de Impuestos Inmobiliarios en Dubái

El proceso de liquidación de tasas e impuestos en el sector inmobiliario de Dubái está diseñado para ser claro, regulado y altamente eficiente, lo que garantiza la confianza y el cumplimiento por parte del inversor. Todas las obligaciones financieras relacionadas con la compra de una propiedad deben ser saldadas en su totalidad antes de que se complete la transferencia legal de propiedad a través del Departamento de Tierras de Dubái (DLD).

1. Plazos de Pago y Requisitos Legales

Todos los impuestos, tasas de registro y cargos por servicios deben pagarse en el momento de la transacción. El Departamento de Tierras de Dubái no permite pagos parciales ni aplazamientos para estas obligaciones. Esto garantiza que:

•  – La emisión de la escritura no se retrase,
•  – La propiedad esté legalmente protegida desde el momento del registro,
•  – No existan pasivos ocultos posteriores a la venta.

2. Canales de Pago

Dependiendo de la naturaleza de la transacción (mercado primario o secundario), el pago puede realizarse a través de los siguientes métodos:

➤ Transferencia Bancaria

Para la mayoría de las transacciones, especialmente reventas:

•  – Los compradores transfieren fondos directamente a la cuenta del DLD o cuenta escrow registrada bajo la licencia del desarrollador o corredor.
•  – Las cuentas escrow están estrictamente reguladas y sirven como mecanismos legales de retención, protegiendo tanto al comprador como al vendedor hasta que se finalice la transferencia.

➤ Portal del Desarrollador u Oficina Presencial

Para propiedades sobre plano (en construcción):

•  – Los pagos se realizan directamente al desarrollador registrado, a menudo a través de un portal en línea o vínculo bancario certificado.
•  – En la mayoría de los casos, los calendarios de pago a plazos están preaprobados y alineados con los hitos del progreso de la construcción.
•  

3. Lista de Impuestos y Tasas a Pagar

Los compradores deben considerar todos los siguientes cargos, que se pagan por adelantado:

•  – Tasa de Registro del DLD del 4% (calculada sobre el precio de compra declarado)
•  – Tasa Administrativa (típicamente 540 AED para apartamentos o 120 AED para terrenos)
•  – Tasa de Registro Fija (2,000 AED para propiedades por debajo de 500K AED; 4,000 AED para superiores)
•  – IVA (si aplica) – 5% para propiedades comerciales o cargos del desarrollador
•  – Tasa de Registro Hipotecario (si hay financiación): 0.25% del monto del préstamo
•  – Tasa de Emisión del Título de Propiedad (~70 USD)
•  – Costos opcionales: tasa NOC, comisión del agente, seguro, Oqood (para unidades sobre plano)
•  

Cada pago se registra, con recibos oficiales proporcionados y vinculados digitalmente al registro de propiedad dentro del sistema del DLD.

Cada pago se registra, con recibos oficiales proporcionados y vinculados digitalmente al registro de propiedad dentro del sistema del DLD. Puedes verificar todos los cargos gubernamentales esperados usando el calculador de tasas del Departamento de Tierras de Dubái.

4. Cumplimiento y Documentación

Tras el pago exitoso:

•  – El comprador recibe una confirmación de pago (electrónica o sellada),
•  – Estos documentos se presentan al DLD junto con el contrato de compraventa (MoU), copia del pasaporte y ID de los Emiratos (si aplica),
•  – Tras la verificación, el título de propiedad (Oud) se emite en un plazo de 1 a 3 días hábiles.

En caso de estructuras de inversión corporativas o transfronterizas, B2B Consulting proporciona supervisión de cuentas escrow, verificación de cumplimiento y soporte en documentación fiscal para garantizar plena conformidad legal.

Resumen

En Dubái, pagas una vez y eres propietario para siempre — sin impuestos.
Al consolidar todos los impuestos y tasas inmobiliarias en un solo evento inicial, los EAU eliminan las cargas fiscales a largo plazo típicamente asociadas con la propiedad en otras jurisdicciones.

 

Beneficios de Invertir en Bienes Raíces en Dubái para Extranjeros

El mercado inmobiliario de Dubái destaca como uno de los destinos de inversión más atractivos y visionarios del mundo. Combina eficiencia fiscal, neutralidad geopolítica, gobernanza digital y un sistema legal pro-inversionista, lo que lo convierte en una opción única para inversores extranjeros que buscan alta rentabilidad y estabilidad a largo plazo.

A continuación se detallan las principales ventajas que hacen de Dubái una elección estratégica para la inversión inmobiliaria:

1. Ubicación Geográfica Estratégica

Dubái está ubicada en la intersección de Europa, Asia y África, con vuelos directos a más de 200 destinos. Esto la convierte en una base preferida para:

•  – Operaciones empresariales globales
•  – Sedes regionales
•  – Activos inmobiliarios internacionales
  – Su zona horaria conecta Oriente y Occidente, lo que hace de Dubái un punto ideal para la coordinación multinacional y la gestión de activos transfronterizos.

2. Entorno Regulatorio Favorable a la Inversión

Los EAU ofrecen propiedad extranjera al 100% en zonas designadas, sin controles de cambio y sistemas digitales acelerados para:

•  – Registro de títulos (Dubai REST / DLD)
•  – Contratos de arrendamiento (Ejari)
•  – Aprobaciones de construcción y regulación escrow (Oqood, RERA)

No existen restricciones para la repatriación de capital y los derechos de propiedad de los extranjeros están plenamente protegidos por la ley.

3. Amplia Gama de Oportunidades de Inversión

Dubái ofrece acceso a un amplio espectro inmobiliario, que incluye:

•  – Villas de lujo y áticos
•  – Residencias con marca hotelera
•  – Apartamentos con servicios incluidos
•  – Edificios comerciales de categoría A
•  – Proyectos sobre plano con alto potencial de apreciación

Esta diversidad permite a los inversores construir carteras de uso mixto orientadas tanto al crecimiento de capital como a la generación de ingresos.

4. Planes de Pago Flexibles e Innovadores

Los desarrolladores en Dubái ofrecen regularmente estructuras de pago altamente flexibles, incluyendo:

•  – Planes de pago post-entrega (hasta 5 años)
•  – Opciones de cuotas sin intereses
•  – Aceptación de pagos en criptomonedas a través de plataformas licenciadas
•  – Cronogramas personalizados vinculados a hitos para compradores corporativos

Esto permite a los inversores gestionar su liquidez mientras aseguran activos en etapas tempranas del ciclo de desarrollo.

5. Infraestructura Moderna y Alta Calidad de Vida

Dubái cuenta con una de las infraestructuras urbanas más avanzadas del mundo:

•  – Amplia red de transporte público y autopistas
•  – Escuelas internacionales y hospitales de primer nivel
•  – Internet 5G de alta velocidad e iniciativas de ciudad inteligente
•  – Barrios seguros, limpios y adecuados para familias

Estos factores impulsan la demanda de alquiler a largo plazo y el crecimiento del valor del capital.

6. Mercado de Alquiler Fuerte y Rentable

Con una población en crecimiento, una industria turística robusta y eventos globales como Expo 2020 y COP28, la demanda de alquiler en Dubái sigue siendo alta:

•  – Rendimientos brutos por alquiler de entre 5% y 8%
•  – Altas tasas de ocupación en sectores residenciales y comerciales
•  – Contratos de alquiler a largo plazo y fuerte cumplimiento a través del sistema Ejari

Esto convierte a Dubái en un destino ideal para estrategias de “comprar para alquilar” y carteras centradas en ingresos.

7. Marco Legal Seguro y Transparente

El mercado inmobiliario de Dubái está regulado por RERA y respaldado por:

•  – Registro de propiedad digitalizado
•  – Protección escrow para proyectos sobre plano
•  – Sistemas de arbitraje para la protección del inversor
•  – No se requiere divulgación pública de propiedad, lo que garantiza confidencialidad

La propiedad extranjera está garantizada bajo un modelo de propiedad absoluta (freehold) en zonas designadas — otorgando plenos derechos para usar, alquilar, vender o heredar el inmueble.

8. Exposición Fiscal Mínima

Dubái ofrece una combinación excepcional de libertad fiscal a nivel mundial:

•  – Sin impuesto sobre la propiedad
•  – Sin impuesto sobre ingresos por alquiler
•  – Sin impuesto sobre ganancias de capital
•  – Sin impuesto sobre herencia (cuando se registra mediante testamento)

Esto proporciona a los inversores costes previsibles y rendimientos netos optimizados — una de las razones por las que el capital institucional y de grandes patrimonios fluye de forma constante hacia los EAU.

Resumen

Ya sea que estés construyendo un patrimonio personal, diversificando capital corporativo o gestionando activos internacionales, Dubái ofrece una combinación única de seguridad, neutralidad fiscal, alto rendimiento y acceso global — todo en una sola jurisdicción.

Para garantizar una planificación estratégica y el cumplimiento normativo, B2B Consulting ofrece asistencia integral para inversores extranjeros:
desde la debida diligencia legal y estructuración de la transacción hasta la tramitación de visados y gestión del alquiler tras la compra.

Conclusión

Esta guía ha detallado los principales impuestos, tasas regulatorias y obligaciones financieras aplicables a la compra de bienes inmuebles en Dubái y los EAU. Aunque no existen impuestos directos sobre la propiedad, los compradores deben conocer los gastos transaccionales asociados, incluidos los costes de registro, administrativos y de servicio.

En comparación con otros mercados globales de alto nivel — como Francia, Alemania o Singapur — los EAU ofrecen algunas de las condiciones más favorables para los inversores:

•  – Sin impuesto sobre ganancias de capital
•  – Sin impuesto sobre ingresos por alquiler
•  – Sin impuesto anual sobre la propiedad
•  – Derechos legales de propiedad para extranjeros

Estos factores sitúan constantemente a Dubái entre las principales jurisdicciones del mundo para la inversión inmobiliaria internacional. Sin embargo, navegar por el mercado puede resultar complejo para los compradores extranjeros. Muchos recién llegados se enfrentan inicialmente a:

•  – Propiedades sobrevaloradas o con poca demanda
• – Oportunidades con bajo rendimiento por alquiler
•  – Falta de transparencia en las ofertas de los promotores
•  – Barreras lingüísticas y legales

Estos riesgos subrayan la importancia de colaborar con un asesor de confianza que comprenda tanto la dinámica local del mercado inmobiliario como los marcos fiscales y jurídicos internacionales relevantes para los inversores extranjeros.

¿Por qué trabajar con B2B Consulting?

En B2B Consulting, ayudamos a nuestros clientes a:

•  – Identificar activos residenciales y comerciales con alto rendimiento
•  – Evaluar los riesgos y el retorno sobre la inversión (ROI)
•  – Estructurar transacciones en total conformidad con la legislación de los EAU
•  – Ofrecer planificación financiera y fiscal transfronteriza
•  – Gestionar todo el proceso: desde la primera consulta hasta el registro de la propiedad y la tramitación del visado

Ya sea que inviertas como persona física, entidad corporativa o como parte de una estrategia patrimonial más amplia, garantizamos que tu entrada en el mercado inmobiliario de los EAU sea estratégica, rentable y segura.

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